(2010)深中法民五终字第1447号 (3)
XX分公司、XX公司与林某某签订的租赁的合同无效，因此，XX分公司、XX公司依租赁合同的约定主张没收林某某的租赁保证金依据不足，应当将保证金退还。林某某反诉主张XX分公司、XX返还其代为垫付的20000元赔偿款，但是，林某某为证明该反诉主张仅提交了落款人为"周某"的一张收据，该收据并未取得XX分公司、XX公司的确认，"周某"亦未出庭作证，因此，林某某该反诉请求因证据不充分，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、确认涉案房产自2002年1月6日至2009年7月31日期间的租赁合同无效。二、林某某应自本判决生效之日起十日内搬离XX肉菜市场内西北A、B两栋并将该房产交还XX分公司、XX公司。三、林某某应自本判决生效之日起十日内向XX分公司、XX公司支付自2009年6月1日至2010年3月31日期间的占有使用费863500元。四、XX分公司、XX公司应自本判决生效之日起十日向林某某返还租赁保证金172700元。五、驳回林某某要求XX分公司、XX公司返还加改建及装修投资款3000000元的反诉请求。六、驳回林某某要求XX分公司、XX公司返还代为垫付20000元赔偿款的反诉请求。七、驳回XX分公司、XX公司其他诉讼请求。八、驳回林某某其他反诉请求。九、以上三、四项相抵之后，林某某应自本判决生效之日起十日内向XX分公司、XX支付690800元。本诉受理费14126元，由XX分公司、XX公司负担2992元，由林某某负担11134元；反诉受理费17577元，由林某某负担。
上诉人林某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第五项，改判XX分公司、XX公司承担林某某的加改建及装修投资损失3000000元；2、撤销原审判决第六项，改判XX分公司、XX公司支付20000元代垫款；3、维持原审判决其他内容；4、XX分公司、XX公司承担诉讼费。事实与理由：一、原审判决对以下事实认定错误。(一) 、原审判决认定林某某与XX分公司、XX公司在2001年1月19日至2004年1月18日期间不存在租赁合同关系，属认定事实错误。林某某共向原审法院提交了45份证据，证据3为俞某与XX分公司、XX公司签订的租赁合同，合同期限为2001年1月19日至2004年1月18日。证据4为林某某与俞某于2003年12月23日签订的退股协议，用以证明俞某与林某某共同经营涉案房产。证据37为用人单位基本情况表，证明自2001年起林某某即在XX按摩中心任负责人。俞某在一审庭审时也强调，虽合同由其签署，但实际上XX分公司、XX公司一开始就知道林某某与俞某的合作关系，俞某退出后，租赁合同由林某某全部承接。因此，自2001年1月19日起林某某与XX分公司、XX公司即存在租赁合同关系。
(二) 、林某某在征得XX分公司、XX公司同意后，对涉案房产进行了加改建及装修投入。1、2001年1月19日XX分公司、XX公司将涉案房产出租给林某某时，A、B两栋分别系67米长及66米长、中间无隔墙的毛坯房，无法直接使用，XX分公司、XX公司必然允许改建及装修装饰，否则，林某某是不会承租的。林某某投入共计4600000元。加改建及装修完成后，林某某开始对外招租，使用约10年，XX分公司、XX公司从未提出过任何有关加改建及装修的异议，是默认行为。林某某将包括加改建部分的涉案房产对外招租。承租人承租后，如需办理营业执照，必须提交租赁合同及出租人的产权证明。XX分公司、XX公司如未认可有关加改建及装修，不会为林某某招租的个体工商户办理营业执照提供相应的文件。虽然双方约定林某某进行加改建或装修，应另行签订书面协议，但未签书面协议并不影响XX分公司、XX公司通过行为及口头方式认可林某某进行的加改建及装修。2、原审判决认定双方签订的租赁合同虽无效，但林某某在合同已履行完毕的情况下仍主张加改建、装修损失依据不足，存在错误。原审判决认定自2002年1月6日至2009年7月31日期间的租赁合同无效，既是无效合同，就不存在履行完毕一说。在林某某无法使用涉案房产时，有权主张加改建及装修的损失。3、原审判决认可林某某存在加改建及装修的事实，但却未认可林某某因此而遭受的损失。林某某拒交了评估费用，但不能说明损失不存在。林某某自2001年起即与XX分公司、XX公司存在租赁关系，加改建及装修均系林某某投入，且其加改建及装修已取得XX分公司、XX公司的同意，林某某有权直接主张加改建及装修损失。4、根据《企业会计制度》第三十六条、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条，林某某采用按20年分摊的计算方法确定加改建、装修损失合法合理。
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