(2010)深中法民五终字第2069号 (2)
深圳市××房地产开发有限公司起诉至原审法院，请求判令： 1、骆某向深圳市××房地产开发有限公司返还深圳市××路1022号长××综合楼第1至9层物业；2、深圳市××房地产开发有限公司没收骆某租赁保证金人民币150,000元整；3、深圳市××房地产开发有限公司自2009年4月1日至骆某实际返还物业之日向骆某双倍收取租金600,000元整（暂计至2009年6月30日）；4、骆某承担本案诉讼费、财产保全费。
原审法院认为，深圳市××鹏企业有限公司作为深圳市××路十一、十三号九层综合楼1栋第1至8层业主将其物业授权给深圳市××房地产开发有限公司进行出租的行为属于对自身实体权利的处分，该行为合法有效。故，深圳市××房地产开发有限公司、骆某双方签订的编号为深(罗)006××8、深(罗)10××00、深（罗）11××90号的《深圳市房地产租赁合同书》及深圳市××房地产开发有限公司与××便利店有限公司签订的编号为深（罗）10××98号的《深圳市房地产租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
对于编号为深（罗）10××98号的《深圳市房地产租赁合同书》，深圳市××房地产开发有限公司、骆某、××便利店有限公司三方均确认深圳市××路1022号（原十一、十三号）长××综合楼一楼商铺为深圳市××房地产开发有限公司出租给骆某后，又由骆某转租给××便利店有限公司。该合同出租方之所以签署为深圳市××房地产开发有限公司，是鉴于××便利店有限公司办理工商备案登记的需要而要求与租赁物的业主直接订立租赁合同。因此，深（罗）10××98号合同的实际出租方为被告骆某。同时，被告骆某在2004年11月15日签署承诺书也承诺在转租深（罗）10××98号合同所涉商铺期间发生的一切责任均由骆某承担。因此，编号为深（罗）10××98号合同中承租人的义务由骆某承担。
在编号为深（罗）11××90号合同租赁期限即将届满时，深圳市××房地产开发有限公司向骆某发出《通知》一份，明确告知骆某在租期届满后收回物业进行重新规划和改建，要求骆某在结清所有费用后将物业清场，并按合同约定时间交还物业给深圳市××房地产开发有限公司。骆某辩称对涉案物业有享有优先承租权，拒绝返还涉案物业。原审法院认为，虽然双方在编号为深（罗）11××90号的合同中约定租赁期间届满后，在同等条件下，骆某享有优先承租权，但深圳市××房地产开发有限公司在庭审中明确说明深圳市××房地产开发有限公司将对涉案物业收回自行经营，骆某亦未提供深圳市××房地产开发有限公司欲将涉案综合楼出租给他人的相关证据，故骆某享有优先承租权的条件不成就，其答辩意见不予采纳。骆某在租赁期满之后拒绝交出铺位，既违反了双方合同的约定，又构成对深圳市××房地产开发有限公司房屋所有权的侵权，深圳市××房地产开发有限公司请求骆某搬离房屋，理由充分，予以支持。
关于租赁保证金，深圳市××房地产开发有限公司、骆某、××便利店有限公司在庭审中均确认骆某向深圳市××房地产开发有限公司交纳的租赁保证金共计人民币150,000元（其中编号为深（罗）11××90号的合同中约定保证金为人民币100,000元、深（罗）10××98号合同中约定保证金为人民币50,000元）。深（罗）11××90号合同同时约定骆某于合同期限届满七日内不搬离涉案物业的，深圳市××房地产开发有限公司有权不予返还租赁保证金。故，本案中深圳市××房地产开发有限公司要求不予返还保证金人民币100,000元的理由成立。关于编号为深（罗）10××98号合同中约定的人民币50,000元保证金，××便利店有限公司在合同期限届满后未搬离涉案物业，亦未向深圳市××房地产开发有限公司交纳双倍租金，违反了深（罗）10××98号合同中第九条的约定，出租方可不予返还保证金。根据骆某在2004年11月15日签署的承诺书，骆某承诺对深（罗）10××98号合同转租期间发生的一切责任予以承担，故，深（罗）10××98号合同中第三人的义务由骆某承担。因此，原告要求不予返还租赁保证金人民币50,000元给骆某的理由成立。综上，原审法院对于深圳市××房地产开发有限公司要求不予返还骆某租赁保证金人民币150,000元的诉讼请求予以支持。
关于深圳市××房地产开发有限公司要求骆某支付双倍租金的诉讼请求，编号为深（罗）11××90号合同及深（罗）10××98号合同均明确约定承租方逾期不搬离或者不返还租赁房产的，原告有权就逾期部分收取双倍租金。骆某称双倍收取租金过高，要求予以调整。原审法院认为，该条款为双方当事人自愿订立，是当事人的真实意思表示，且深圳市××房地产开发有限公司请求骆某支付的双倍租金基本与同一时期、同一地段深圳市房屋指导租金标准相符合，该约定亦未显示公平。故，骆某的答辩理由不成立，不予采纳。深（罗）11××90号合同中承租方租用租赁房屋的期间为从2007年6月1日起至2009年3月30日止，深圳市××房地产开发有限公司请求骆某以双倍租金的标准支付从2009年4月1日起直至骆某实际搬出涉案综合楼之日止的深（罗）11××90号合同中的房屋占用期间的房屋占用费，符合合同约定，予以支持。深（罗）10××98号合同承租方租用租赁房屋的截至时间为2009年11月12日，在2009年4月1日至2009年11月12日为合同合法履行期间，深圳市××房地产开发有限公司只能根据合同约定要求骆某每月支付租金人民币25400元，因此，对深圳市××房地产开发有限公司要求骆某双倍支付从2009年4月1日至2009年11月12日期间深（罗）10××98号合同中的房屋占用费的诉讼请求部分不予支持。至于2009年11月13日至骆某实际搬离涉案综合楼之日止期间，该合同的期间已届满，承租人占用房屋的行为符合合同约定支付双倍租金的条件，故，深圳市××房地产开发有限公司请求骆某以双倍租金的标准支付深（罗）10××98号合同从2009年11月13日至骆某实际搬离涉案综合楼之日止期间的房屋占用费的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市××路十一、十三号九层综合楼并将该物业返还原告。二、原告收取的被告交纳的租赁保证金人民币150,000元不予返还给被告。三、被告应于本判决生效之日起十日内按每月人民币249,200元的标准向原告支付从2009年4月1日起至实际返还铺位之日止期间的深（罗）11××90号合同中的房屋占用费。（暂计至2010年6月30日为人民币3,738,000元）四、被告应于本判决生效之日起十日内按每月人民币25,400元的标准向原告交纳2009年4月1日至2009年11月12日期间的深（罗）10××98号合同中房屋占用费共计人民币187,960元。五、被告应于本判决生效之日起十日内按每月人民币50,800元的标准向原告交纳2009年11月13日起至实际返还铺位之日止期间的深（罗）10××98号合同中房屋占用费（暂计至2010年6月30日为人民币384,048元）。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币43,206元，由原告负担人民币4,059元，被告负担人民币39,147元，保全费人民币5,000元由被告负担。
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