(2010)深中法民五终字第2069号 (3)
上诉人骆某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审的错误判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还涉案租赁物、没收租赁保证金及上诉人应双倍支付租金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人将涉案租赁物业返还被上诉人缺乏依据。本案上诉人与被上诉人签的租赁合同(深<罗>11××90号及10××98号)均明确约定了上诉人享有优先承租权，原审法院仅凭被上诉人一份重新规划及改建的通知认定上诉人享有的优先承租权的条件不成就缺乏依据。该份通知仅能证明被上诉人有针对涉案物业进行重新规划及改建的意向，不能证明被上诉人要将涉案物业收回自行经营。被上诉人未向上诉人明确表明其意将涉案物业收回自行经营不予再行出租予上诉人及他人的意思，而是曾经口头告知上诉人其意将涉案物业租予他人。被上诉人意图违约剥夺上诉人的优先承租权，上诉人为维护自己的享有的优先承租权，因此没有返还租赁物业的必要。二、一审判决被上诉人不予返还租赁保证金给上诉人缺乏依据。原审法院以上诉人合同期限届满七日内不搬离涉案物业为由判决被上诉人不予返还租赁保证金缺乏依据。上诉人承租被上诉人的物业并非只是一次过客型的合作，而是有着长期友好的合作关系。既然上诉人享有优先承租权，也就没有必要从租赁物搬离等被上诉人同意了再搬进去，这种方式是劳力伤财的，不可取的。三、一审判决上诉人以双倍租金标准向被上诉人支付房屋占用费缺乏依据。上诉人与被上诉人之间的租赁合同中确实明确约定了承租方逾期不搬离或者不返还租赁房产的，出租方有权就逾期部分向承租方收取双倍租金。但此条款是基于承租方表示放弃优先承租权不予承租租赁物却又不搬离或者不返还租赁房产的约定。上诉人一直向被上诉人主张优先承租权，明确向被上诉人表示愿意继续承租租赁物，据此才继续占有租赁物。原审中被上诉人提交的证据均无法证明被上诉人已告知上诉人其意将涉案物业收回自行经营，上诉人基于优先承租权的约定无搬离租赁物的义务。直到一审庭审中，被上诉人始才提及要将涉案物业收回自行经营，因此，原审法院就更不应依据了"承租方逾期不搬离或者不返还租赁房产的，出租方有权就逾期部分向承租方收取双倍租金"的约定判决上诉人以双倍租金标准向被上诉人支付房屋占用费。而是上诉人仅需以租金标准向被上诉人支付房屋占用费。
被上诉人深圳市××房地产开发有限公司答辩称，1、被上诉人在与上诉人之间的房屋租赁合同届满前于2009年1月19日以书面形式明确告知上诉人将收回租赁物业进行重新规划和改建。在此情况下，上诉人并不具备租赁合同约定优先承租权。对于被上诉人明确的意思表示，及一审提交的书证，上诉人认为被上诉人不能证明自己将要自行经营租赁物业，该主张是没有事实和法律依据的。2、任何民事行为均建立在各方平等、自愿的基础上，上诉人明知我方不愿继续签订租赁合同，仍强行提出续租，并非法占用租赁物业，上诉人在一审中及上诉状中认为强行租赁是长期的合作，上诉人该观点是没有依据的。3、一审判决要求上诉人返还我方的租金及损失是符合法律规定的。综上，上诉人曲解优先承租权的定义。在一审中上诉人以多种理由拖延诉讼，其行为已给被上诉人造成巨大损失，导致被上诉人无法正常支配自己的物业。请求法院尽快作出判决，维护我方合法权益。
原审第三人未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案属于房屋租赁纠纷案件。本案的争议焦点在于骆某作为承租人行使优先承租权的条件是否成就以及原审判决对违约责任的处理是否恰当。
关于优先承租权的问题。本院认为，深圳市××房地产开发有限公司与骆某签订的租赁合同第二十二条第一款规定骆某享有优先承租的权利，此是双方当事人真实意思的表示，该约定合法有效。因此，骆某根据双方当事人的约定享有优先承租权，但优先承租权行使的前提条件是租赁期限届满时出租人愿意继续出租他人。在本案中，深圳市××房地产开发有限公司已明确告知骆某在租期届满后收回物业进行重新规划和改建，骆某亦未能举证证明深圳市××房地产开发有限公司收回涉案物业欲出租给他人，因此，骆某作为承租人行使优先承租权的条件明显不成就，骆某以享有优先承租权为由拒绝交还涉案物业的理由不成立，原审法院根据深圳市××房地产开发有限公司的请求判决骆某返还涉案物业正确，本院予以维持。
关于违约责任的问题。租赁期届满骆某拒绝交还深（罗）11××90号涉案合同标的物业和2009年4月起骆某未再缴纳深（罗）10××98号涉案合同约定的租金已构成违约，深（罗）11××90号、深（罗）10××98号两份涉案合同对何种违约情形出租方可以不予返还租赁保证金、何种违约情形出租方有权收取双倍租金均作了明确约定，原审法院判令骆某租赁期满后支付双倍租金及深圳市××房地产开发有限公司不予返还租赁保证金符合双方当事人的约定，并无不当，本院予以维持。
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