（2010）云高民三终字第88号(3)
另被上诉人于2011年4月6日向本院提交了销售“怡庭雅苑”交款通知单46户59份（其中被上诉人派出的销售人员开单38户共48份，上诉人派出的销售人员开单8户共11份）。被上诉人认为此组证据可以证明协议期满后，被上诉人销售人员仍然履行原协议继续为“怡庭雅苑”做销售工作。上诉人对其真实性认可，但不认可被上诉人在协议期满后还在履行协议，其认为在2009年7月30日之后，被上诉人主要是从事销售房屋的后续工作，因被上诉人在协议履行期限届满后还有部分工作未完成，所以涉案商品房实际是上诉人在销售，但是单子是被上诉人在填写。
同时被上诉人还提交了其工资表（2007年10月—2010年2月），证明“怡庭雅苑”售楼部由各自发基本工资，由被上诉人城康房地产公司统一发放销售提成，包括上诉人龙潭房地产公司的朱进文、郭标、卢豫枝等人。上诉人对真实性无异议，但认为不能证明被上诉人在协议期满还在履行协议。
被上诉人申请上诉人提交其于2010年3月10日移交给其的238份商品房销售合同，请求法庭鉴定是否由其工作人员填写。上诉人认为因协议期满当时被上诉人未撤离售楼部，故一些协议由被上诉人帮忙填写，鉴定无必要，也无法区分。另双方当事人均认可在怡庭雅苑只有一个售楼部，由双方当事人派人共同组成，在所有销售的房子中，无法区分各方人员销售的房屋情况。
经二审庭审，可以确认本案的事实是1、双方在签订协议后，约定的240套（幢）商品房共销售了237套（幢），销售金额合计8544.9598元,未售的一幢别墅(永昌阁A76号，于2008年6月21日售出，协议价款94.799万元，2010年4月10日购房人退房)和两套桂苑单元房,经双方商定不再出售。2、2007年11月19日至2010年1月12日期间，上诉人向被上诉人支付过四次佣金41万元。3、“怡庭雅苑”售楼部由双方抽人共同组成，各自负责发员工基本工资，由被上诉人统一发放销售提成，包括上诉人龙潭房地产公司的朱进文、郭标、卢豫枝等人。4、“怡庭雅苑”售楼部销售金额8544.9598万元，扣除签订协议前上诉人龙潭房地产公司已经收起的认购金524元，实际销售额8020.9598万元。5、经过调整和结算，双方均认可协议的包干价金额为8589.2483万元。6、在协议履行期限（2009年7月18日）届满后，双方对协议是否终止或者延期未成达书面意见。7、2010年3月10日,双方办理了交接手续，被上诉人移交了238份商品房销售合同及印章等给上诉人，并正式撤离了售楼现场。
归纳双方争议的焦点是，上诉人应该支付被上诉人的委托代理销售款是多少？
上诉人认为2009年7月18日原委托销售协议已自然终止，2009年7月18日之后“怡庭雅苑”的实际销售都与被上诉人无关，被上诉人无权就其未参与销售的部分主张佣金。截止2009年7月31日，“怡庭雅苑”销售金额为63137152元，扣除上诉人已收认购金524万元，被上诉人实际销售金额为57897152元。按照原委托协议应适用的佣金比例为1.0％，上诉人实际应支付被上诉人的佣金为578971．52元应提佣金扣除应扣除佣金54900元、已付佣金41万元，上诉人实际还应支付给被上诉人114071．52元。被上诉人则认为双方的协议期限届满后，双方虽未达成口头或书面的延期协议，但被上诉人仍按照原协议继续销售涉案的商品房，直至2010年3月10日才撤出“怡庭雅苑”售楼部，上诉人的销售人员的销售提成也由被上诉人统一发放至2010年2月。双方一直在履行协议。按协议计算上诉人应支付给被上诉人240.6288万元佣金，扣除上诉人已支付的41万元和签订协议前双方约定扣减的6.15万元，上诉人尚欠被上诉人协议销售佣金193.4788万元。
本院认为，2007年7月18日上诉人与被上诉人签订的委托销售商品房协议书，系双方真实意思表示，内容及形式未违反相关法律规定，该协议合法有效。本案从双方所签的协议内容可以确定，该协议虽然系委托销售协议，但实质内容并不限于此。双方不但约定了上诉人委托被上诉人销售“怡庭雅苑”房地产项目，还约定被上诉人协助上诉人办理“五证”、代上诉人为购房户办理银行按揭贷款和住房公积金贷款、审核项目规划设计方案、组织参与实施工程招投标、组织参与施工现场管理及前期物业管理等等工作。而工程报建、施工管理、施工进度、工程质量、交房标准、物业管理等已经超出了委托销售商品房的范围，对此双方并未约定由委托方上诉人（龙潭房地产公司）支付服务费用给受托方被上诉人（城康房地产公司），而只确定了销售后实现的佣金。在履行协议中“怡庭雅苑”售楼部由双方抽调工作人员共同组成，各自负责发放员工基本工资，由被上诉人统一发放“怡庭雅苑”售楼销售提成。由被上诉人统一发放销售提成，包括上诉人龙潭房地产公司的朱进文、郭标、卢豫枝等人。虽然（2009年7月18日）协议届满后，双方对协议是否终止或者延期未成达书面意见，但在协议履行期限内，双方曾对履行期限进行书面协商，上诉人在2009年8月3日复函中曾建议最好在“怡庭雅苑”（不包括桂苑）项目竣工后十个工作日后，由双方“怡庭雅苑”工作小组举行联席会议，商定结算方案。而“怡庭雅苑”系2009年11月27日竣工，也在协议届满后三个月后。且被上诉人提交的证据表明在协议履行届满后即2009年7月18日后，其工作人员一直在“怡庭雅苑”售楼部销售商品房，其也一直向上诉人派出的销售人员朱进文等人发放销售提成至2010年2月。在2010年3月10日销售了237套（幢）商品房后，双方才办理了交接手续，故本院认定（2009年7月18日）协议履行届满后双方还在实际履行该协议。“怡庭雅苑”售楼部销售金额8544.9598万元，扣除签订协议前上诉人已经收起的认购金524元，实际销售额8020.9598万元。根据双方约定的结算方案，被上诉人的销售比例为实际销售金额8020.9598万元÷包干销售金额8589．2483万元=93.38％，按协议约定应按3％提取佣金，即8020.9598万元×3％=240.6288万元。扣除上诉人已支付的41万元和签订协议前双方约定扣减的6.15万元，上诉人尚欠被上诉人协议销售佣金193.4788万元。
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