（2010）云高民一终字第128号
云南省高级人民法院民事判决书
（2010）云高民一终字第128号
上诉人（原审原告）李骏，男，汉族，曲靖市麒麟区人，个体户。
委托代理人梁庆辉，女，汉族，昆明市人。代理权限：特别授权代理（系李骏之妻）。
委托代理人钟穗青，云南大学法学院工作人员。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告）曲请市麒麟区工商行政管理局。住所地：曲靖市麒麟区食品街5号。
法定代表人世勇，局长。
委托代理人陈志波、杜莎，云南云之南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李骏因与上诉人曲靖市麒麟区工商行政管理局（以下简称工商局）合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院(2010)曲中民初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人李骏的委托代理人梁庆辉、钟穗青，上诉人工商局的委托代理人陈志波、杜莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定的法律事实是：1997年5月6日，李骏与工商局签订《房地产开发合同》，约定双方在麒麟区廖廓南路延长线荷花塘处，共同出资建设商住楼一幢，一至三层作为商场，四至五层作为工商局住宅，占地面积320平方米，总建设面积为1672平方米，建设完成后产权属工商局所有，房屋一至三层由李骏无偿使用15年，即从1998年1月1日至2013年1月1日止，期满后房屋归工商局所有。李骏经结算共计投资675600元。1998年1月1日工商局如约将所建房屋交李骏使用，李骏将第一层部分改造成浴室，后租赁给他人，其余几层租赁给商家使用。2008年7月29日，麒麟区人民政府发麒区政复［2008］40号文《关于麒麟城区荷花塘片区拆迁改造工作有关问题的批复》，决定对荷花塘片区旧城实施改造。2008年8月13日，曲靖市建设局发出，曲拆告字［2008］第04号《城市房屋拆迁公告》，拆迁人为麒麟区城市建设投资开发有限公司，拆迁范围：书院路以南寥廓南路以西，文昌街以北的在角地块，拆迁期限自公告之日至2008年12月31日。2009年11月17日，工商局向李骏发出商铺搬迁通知。2010年1月4日相关的拆迁部门建起围墙进行封堵。
原审法院认为，李骏与工商局签订的《房地产开发合同》，双方约定合资建房，房建好后由李骏无偿使用房屋一至三层15年，系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。在合同履行过程中，因政府旧城改造，工商局属被拆迁人，其所建房屋在政府拆迁范围内，故双方所签合同不能履行完毕系政府旧城改造拆迁所至，工商局不存在违约行为。李骏诉请工商局退赔投资款及承担违约责任的理由不能成立。李骏不属拆迁被补偿户，得不到拆迁补偿费，因双方所签合同未到期，李骏存在相应的租金损失，故工商局应依据合同的约定给予李骏相应的赔偿，赔偿计算时间以李骏无偿使用，一至三层房屋15年剩余年限为界，即2010年和2012年。赔偿以李骏与他人签订的《租房协议》约定的租金为标准。2006年12月18日，李骏与“红日燃具”陈志升签订的《租房协议》约定租金为50000元，以后每年递增15％，以此类推，2010年至2012年李骏应收租金分别为87400元和100500元，合计人民币187900元。2006年5月1日，李骏与“联想电脑”签订的《租房协议》约定租金为每年88500元，以后每年递增10％，以此类推，2010年至2012年李骏应收租金分别为129572元和142530元，合计人民币272102元。2007年1月25日，李骏与罗会英签订的《承包协议》，罗会英承包“浪花浴场”每年应交承包费60000元，两年共计人民币120000元。以上租金及承包费损失合计人民币580002元。李骏主张的30000元赔偿金，因浴室承包合同不能履行非李骏的过错，故对此主张不予支持。李骏主张的装修、设施、设备费30万元，因现已按李骏无偿使用15年所产生的实际租金予以补偿，故对此费用不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条之规定，判决：“一、由曲靖市麒麟区工商行政管理局赔偿李骏2010年至2012年的租金及承包费损失人民币580002元(于判决生效后三十日内给付)；二、驳回李骏的其他诉讼请求。案件受理费24329元，由曲靖市麒麟区工商行政管理局负担”。
一审判决宣判后，李骏及工商局均不服，向本院提起上诉。
李骏的上诉理由请求及答辩为：请求撤销原判，由工商局赔偿2010年至2012年租金及承包费850286元，并由工商局承担一、二审诉讼费。事实及理由：2010年1月4日相关部门建起围墙对其使用的商铺进行封堵，从此商家不能正常经营，原审法院对其租金损失少算一年。工商局主张不承担责任，无事实依据。
工商局的上诉理由请求及答辩为：请求撤销原判，驳回李骏的诉讼请求，双方的损失各自承担，并由李骏承担一、二审诉讼费。事实及理由：1、一审法院定性不准确，适用法律不当。本案因旧城改造城市规划建设导致双方合同不能履行完毕，属于不可抗力，不属于上级机关的原因造成合同的不能履行，更不属于违约行为。2、双方的权利义务不对等，工商局与李骏共同出资建盖房屋，所得利益分配，李骏享有15年无偿使用权，工商局享有15年以后终身使用权，房屋因拆迁已经永远不存在，李骏已经使用了12年，其收取的租金远超过投资款。租金是在房屋存在的情况下才有的，现在房屋不存在，租金损失也就不存在。
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