（2010）云高民一终字第128号(2)
本院二审诉讼中，工商局提交以下证据：1、2008年11月30日，曲靖珠江房地产评估有限公司出具的《曲靖市麒麟区工商行政管理局荷花塘住宅区新东楼底商1-3层房地产拆迁补偿估价报告》。2、2010年9月20日，荷花塘片区拆迁改造工作领导小组办公室出具的《情况说明》，欲证明李骏使用的1-3层房屋，按政策不能原地回迁，只能货币补偿，补偿按850元/平方米，其建筑面积为950.18平方米，共计应补偿807653元。3、工商局与曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司签订的《荷花塘片区单位房屋拆迁货币、安置补偿协议》，该协议是对工商局所有房屋土地及附属物的补偿共计12575755元，涉案房屋底层1-3层的补偿按评估报告为807653元，对本案具有参考价值。
李骏质证认为，评估报告一审双方都提供了，评估报告只是指导性文件。拆迁改造工作领导小组出具的《情况说明》与本案无关。工商局与拆迁公司签订拆迁补偿协议，对争议的房屋补偿标准不明确，不能确定其损失，应拆一还一，对工商局新建房屋要求在使用3年补偿其损失。
本院认为，工商局提交的证据能否证明其举证观点，将结合争议焦点综合予以评判。
本案争议的焦点：工商局应否对李骏的损失进行补偿，损失应如何确定。
本院认为，1997年5月6日，李骏与工商局签订《房地产开发合同》，共同出资建盖商住楼，建设完成后的房屋1-3层由李骏无偿使用15年，产权属工商局所有，是双方真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的应当认定为房屋租赁合同”。故本案应认定为房屋租赁合同。1998年1月1日工商局按约定将建好后的房屋1-3层交李骏使用。在履行合同过程中，因政府的旧城改造，双方投资建盖的房屋在政府拆迁范围之内，导致双方所签合同不能继续履行，故双方均不存在违约行为。鉴于工商局是房屋的产权人，也是政府拆迁安置补偿的对象，按合同约定李骏使用房屋的期限还有3年，客观上存在一定的损失，工商局应予补偿。关于损失应如何确定的问题。根据双方共同投资建盖房屋，结算确认李骏投资款为675600元（双方无异议），李骏投资的目的是取得15年房屋使用权，按15年计算，平均每年使用费为45040元，李骏使用房屋的期限还有3年，工商局应补偿李骏房屋使用费135120元（45040元×3年）。关于涉案房屋装修价值。根据工商局与曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司签订的《荷花塘片区单位房屋拆迁货币、安置补偿协议》附曲靖珠江房地产评估有限公司出具的《曲靖市麒麟区工商行政管理局荷花塘住宅区新东楼底商1-3层房地产拆迁补偿估价报告》及该评估公司出具的《情况说明》证实，由政府补偿给工商局的房屋装修款，其中涉案房屋装修评估价值为254191元（红日厨卫装修评估价41763元+联想电脑二层装修评估价14128元+联想电脑专卖店装修评估价152000元+浪花浴室装修评估价46300元），该部分费用应由李骏享有，工商局应补偿给李骏。至于李骏与次承租人（“红日厨卫”陈志升）签订的《租房协议》。李骏与次承租人（“联想电脑”）签订的《租房协议》。李骏与“浪花浴室”承包人（罗会英）签订的《承包协议》，其装修损失及其他损失，如何分配按李骏与次承租人签订的《租房协议》、《承包协议》的约定处理，本案不作审理。本案中工商局应补偿李骏房屋使用费及装修损失合计389311元（135120元+254191元）。
综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省曲靖市中级人民法院(2010)曲中民初字第19号民事判决；
二、由曲靖市麒麟区工商行政管理局于本判决生效后三十日内支付李骏房屋使用费及装修损失389311元；
三、驳回李骏的其他诉讼请求。
一审案件受理费24329元，由曲靖市麒麟区工商行政管理局负担；二审案件受理费24329元，由曲靖市麒麟区工商行政管理局负担9731.6元，由李骏负担14597.4元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如曲靖市麒麟区工商行政管理局未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。若曲靖市麒麟区工商行政管理局不自动履行本判决，李骏可在本判决规定履行期限届满后二年内，向云南省曲靖市中级人民法院申请执行。
审 判 长 赵 锐
审 判 员 周惠琼
代理审判员 张 勇
二 O 一 一年一月二十一日
书 记 员 赵思远
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