深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 (10)
第三人大金利公司陈述称：(一)徐金富代表大地公司致函福星公司、福永公司，提出退出“金银城”项目，由大金利公司开发。为进一步明确转让，大地公司于该日与大金利公司签订《转让协议书》，约定大金利公司以1．65亿元买断该项目。故应确认“金银城”项目土地使用权属大金利公司所有，大金利公司对该项目拥有完全的和充分的权利。(二)大地公司与富山宝公司分别与福星公司签订了合作投资兴建“金银城”项目协议书及补充协议。尽管2003年 4月29日富山宝公司与大地公司签订了《关于抵债物业权属的确认函》，但这是无效的。2005年1月21日，徐金富代表大地公司作出的《关于金银城项目的有关权益的确认》，以及2006年6月26日所作出的《声明》因与《转让协议》矛盾，且违背诚实信用原则，对大金利公司没有约束力。(三)富山宝公司在“金银城”项目中是受大地公司的委托，代表大地公司进行管理，直接利害关系人是大地公司，其后果应由大地公司享有和承担。富山宝公司在举证期限届满后又去增加和变更诉讼请求，应裁定驳回富山宝公司的起诉或判决驳回其诉讼请求。(四)大地公司是本案直接利害关系人，其必须参与本案的诉讼，否则，程序上违法。
第三人海洋城公司陈述称：(一)对富山宝公司提出的第一项诉讼请求没有异议。(二)富山宝公司提出的第二项诉讼请求，应按合同履行。(三)同意富山宝公司的第三项诉讼请求。(四)金安城公司与福星公司签订的置换合同无效。(五)金银城项目属于富山宝公司和福星公司的按份共有财产，富山宝公司在金银城项目置换关系中依法享有优先受让权。海洋城公司具备开发经营金银城项目的各项条件。由于海洋城公司实际已经成为富山宝公司的股东，双方具有直接的产权关系。尽管手续上不完善，但不等于没有实体权利的存在。当富山宝公司将其在金银城项目的75％权益份额置换给海洋城公司以后，相应海洋城公司对于金银城项目的任何置换行为也享有优先受让权。由海洋城公司以高价位受让金银城项目，有利于保护合建双方的投资利益，有利于解决金银城项目的债务纠纷。
一审法院认为，双方当事人争议焦点问题是：富山宝公司与福星公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》及《补充协议》的性质、效力问题；富山宝公司在履约过程中是否存在根本违约，福星公司是否享有单方合同解除权，涉案合建合同是否应继续履行问题。
(一)关于富山宝公司与福星公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》及《补充协议》的性质问题。1992年12月14日，福星公司与富山宝公司就合作开发涉案土地而签订的《合作投资兴建三星花园合同书》约定，福星公司提供土地，富山宝公司提供资金；涉案项目所得的利润分成以商住楼销售扣除福永公司挂靠费分成，利润 25％归福星公司，75％归富山宝公司。双方共同管理的固定资产经营或承包、转让等分成则按福星公司占35％，富山宝公司占 65％。上述约定明确了双方权利义务是各自以其提供的土地、资金等作为共同投资条件合作开发房地产，并共享利润、共担风险。因此，该合同应定性为合作开发房地产合同。随后双方又于1994年2月12日签订《补充协议》，该协议虽约定福星公司将其按照上述合作合同书应得的商住楼以固定的价款转让给富山宝公司，但同时也明确了共同管理经营之宾馆、商场铺位是双方共同之固定资产，其产权及利润分成仍为福星公司占35％，富山宝公司占65％，且已售的商住楼的管理收入利润按固定资产的分成比例分成(35：65)；双方组建物业公司，共同管理，合作管理50年。由此可见，《补充协议》只是对《合作投资兴建三星花园合同书》约定的利益分配方式进行了部分调整，并没有完全约定福星公司只收取固定利益，而是仍包含了福星公司与富山宝公司共担风险、共享利润的利润分配约定。由于《补充协议》中约定的双方权利义务的性质仍然具备合作开发合同的特征，因此，《补充协议》亦应定性为合作开发房地产合同。富山宝公司主张双方签订的合同是土地使用权转让合同，与事实不符，依法不予采纳。
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