深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 (13)
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第 (四)项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十九条的规定，判决：一、解除富山宝公司、福星公司与福永公司签订的《合作开发“三星别墅”合同书》；二、驳回富山宝公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币760 010元，由富山宝公司负担684 009元，福星公司、福永公司负担76 001元；诉讼保全费人民币5000元，由富山宝公司负担。
富山宝公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销广东省高级人民法院 (2006)粤高法民一初字第18号民事判决； 2．同意一审认定上诉人与第一被上诉人签订的《合作投资兴建三星花园合同书》及《补充协议》合法有效，请求判令双方继续履行合同；3．请求判决上诉人享有深圳市宝安区福永镇兴围路口西“金银城”房地产项目的土地房屋75％的权益；4．请求判决确认第一被上诉人与第三被上诉人签订的《“金银城”置换合同书》及《<“金银城”置换合同书>补充协议》无效；5．由全部被上诉人共同承担本案诉讼费用。事实和理由如下：
一、富山宝公司依据与福星公司、福永公司签订的合作合同享有“金银城”项目的土地、房屋75％权益，富山宝公司的权益应得到保护。认定双方约定的合作开发分成模式究竟是利润分成还是建筑面积分成，应当综合各类文件来判断合同双方的真实意思表示，而并非仅只看字面的表述。而至少有以下几方面的材料证明双方的真实意思表示是约定面积分成而不是利润分成： (一)本案双方合作开发模式是一方出地一方出钱，并且约定一切债务由富山宝公司承担，对于合作开发的项目而言，由于全部债务均由富山宝公司承担，合作项目本身并没有承担任何债务，项目开发成果包括土地和建成的地上建筑物，如果建筑物实际销售的，则按销售款项计算利润，如果没有销售则按建筑物面积进行分成。从最初三星花园立项的可行性报告也可以看出， 1992年12月29日《福永三星花园可行性研究报告》也明确写明合作双方各按75％及25％分得房产；另外从合同约定来看，合作开发合同第五款2项关于“利润分成”的约定是这样表述的：“双方合作兴建的物业产权均享有出租、抵押、转让、外销等权益”，出租、抵押、转让、外销等权利均属于物权的范围，即收益与处分权利，表明双方约定的是对物业产权共同所有；这里所计的分成也是对物业产权面积的分配。(二) 1994年2月22日，福星公司与富山宝公司签订了《补充协议》，约定福星公司将应得商住楼25％的面积54 675平方米按每平方米3500元转让给富山宝公司，总价为一亿九千余万元，该协议尽管没有履行，但充分说明双方当时所约定的利润分配实为建筑面积分成。1992年12月23日，福星公司曾出具的《经济担保书》，明确表明“深圳大地公司(即富山宝)享有土地房屋权 75％，并拥有使用、租赁、抵押、转让、销售和合作的权力，使用期七十年，深圳大地公司可以抵押、合作、融资、借款”。(三)深圳中院(2003)深中法民五初字第161号民事裁定书、(2005)深中法执字第820号协助执行通知书；石家庄中院(2006)石法执字第00146号协助执行通知书；河源中院 (2004)河中法执字第39-2号民事裁定书；宝安区法院(2006)深宝法执字第2316-1、 2318-1号民事裁定书；揭阳中院等各级法院先后作出的民事裁定书或协助执行通知书均基于同一个理由，即富山宝公司拥有金银城项目75％份额，而对金银城项目进行查封；除部分裁定因执行完毕而解封外，至今还有包括石家庄中院作出的生效法律文书所确认的事实，可以作为法院处理案件的依据。综上所述，富山宝公司在“金银城”项目中享有75％的权益，并且该权益是“金银城”项目的土地、房屋建筑面积75％的权益。一审判决未查清相关事实，错误认定富山宝公司享有的是“金银城”项目利润分成的权益，依法应予以纠正。
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