深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 (14)
二、福星公司不具有合同解除权，一审判决认定富山宝公司与福星公司、福永公司的合作合同已于2004年解除是错误的。首先，福星公司于2004年4月发出关于解除《合作投资兴建三星花园合同书》及《补充协议》的《律师函》，但是该《律师函》并没有福星公司的任何签章，无法证明《律师函》所列内容是经福星公司的委托而发出。一审判决以“函头已明确该函受福星公司委托所拟”为由认为确系福星公司委托，理由不成立。其次，福星公司本身也认为合作合同并未因《律师函》的通知而解除，如果福星公司也认为其已通过《律师函》解除了双方的合同，则其在(2006)粤高法民一初字第26号案件中的诉求应是请求确认解除合同通知的效力，而不是仍然请求一审法院判决解除双方的合作合同。第三，福星公司与金安城公司在2006年8月签订的《<“金银城”置换合同书>补充协议》第一条甲方责任第5项约定，由福星公司负责解除与富山宝公司、大地公司所签订的合作合同，可见福星公司直至将“金银城”项目进行违法置换，其自身也认可双方的合作合同并未解除。第四，《律师函》上签署的日期是2004年4月25日，而送达富山宝公司的时间却是2004年年底，前后相差8个月之久，在法律上应当认定无效。第五，一审判决书认为富山宝公司负责人未提出异议即可视为同意错误。对于解除合同这种重大并将产生重要法律后果的行为只能是明示。一审判决将未表示异议解释为同意，是对合同法的歪曲。综上，一审判决未查明上述事实，错误认定合作合同已经解除，依法应予以纠正。
三、福星公司、福永公司与金安城公司所签订的置换合同应属无效，一审判决完全无视置换合同违反有关强制性规定的事实，以富山宝公司不是置换合同的签订主体、无直接的利害关系为由不予处理富山宝公司的诉讼请求。(一)福星公司、福永公司与金安城公司的置换合同违反众多强制性规定，依法应认定为无效。(1)置换合同违反深圳市政府“理顺债权债务”的规定，且违反了《城市管理法》关于“权属有争议的土地不得转让”的强行规定，应属无效。深圳市政府《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》明确规定置换的前提是“自行妥善处理好债权债务关系”，同时，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局在《关于“金银城”置换方案复函的申请》和复函中(深国房函第BA0500850号)对福星公司与金安城公司的回复要求：“同意你们在自行理顺债权债务关系，妥善处理好与该项目原投资商、施工单位、预售人等经济利益主体问题的前提下，将该项目土地使用权置换至深圳金安城投资发展有限公司”。而福星公司、福永公司及金安城公司完全无视上述要求，径行置换，违法明显。另外，根据《城市管理法》第三十八条第五项的规定，对权属有争议的房地产不得进行转让，本案中关于金银城项目土地及权属的归属问题，包括本案当事人在内的多方主体提出了权利主张，属于权属争议中的房地产，依法不能进行转让。(2)置换合同违反“未取得土地使用权证的房产不得转让”的强制性规定，应属无效。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”从以上规定可以看出，取得土地使用权证书是转让房地产必要前提条件，如果在起诉前仍未取得土地使用权证书的，转让合同无效。本案即属于这种情况，诉讼至今也未取得土地使用证书，因此置换合同无效。(3)置换合同违反“司法机关依法裁定查封或以其他形式限制权利的房产不得转让”的规定，应属无效。本案中置换合同先后签订了两次，2005年8月8日签订的前一份置换合同由于签约主体仅为福星公司与金安城公司，而土地登记产权人为福永公司，没有福永公司作为合同当事人，形式上也不符合法律的要求，因此在2006年 8月2日所签订的置换合同补充协议加入了福永公司，置换合同是否有效应以补充协议的签署日期来判断。2003年8月15日，深圳中院作出(2003)深中法民五初字第161号民事裁定书，明确查封富山宝公司名下享有75％的金银城项目的权益，该裁定在送达福星公司、福永公司后即产生法律约束力，而福星公司、福永公司仍然与金安城公司签订置换合同，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，应属无效。(二)福星公司、福永公司与金安城公司恶意串通所签订的置换合同损害了国家、集体及富山宝公司的利益，富山宝公司依法有权提起诉讼确认置换合同无效。富山宝公司享有金银城项目75％的权益，福星公司、福永公司及金安城公司擅自单方置换转让土地，严重损害了富山宝公司的权益，富山宝公司与置换合同所涉及的土地有直接的利害关系，富山宝公司依法有权确认该合同无效。(三)富山宝公司拥有金银城项目75％的权益，福星公司和福永公司未经富山宝公司同意而进行转让，属于无权处分行为，该行为未经富山宝公司同意或追认而无效，并且置换合同严重损害了福永村民的利益。
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