深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 (16)
福星公司答辩称：1．对于富山宝公司在该案中提出的“福星公司不享有解除《合作投资兴建三星花园合同书》的权利”、“大地公司是必须参加本案诉讼的当事人，一审判决程序违法”这两项上诉理由，福星公司在前文中已进行了充分、有力的驳斥，此不赘述。2．富山宝公司上诉认为其享有《合作投资兴建三星花园合同书》项下“金银城”项目的土地、房屋75％的权益，缺乏事实根据和法律依据，其理由不能成立。(1)如前所述，因富山宝公司未按约提供开发资金，导致金银城项目烂尾搁置十余年、合同目的无法实现，福星公司已经依法行使合同解除权，解除了双方之间的《合作投资兴建三星花园合同书》。根据合同法的相关规定和合同约定，一审判决判令富山宝公司将金银城土地和其尚未建成的房屋交还给福星公司，事实清楚，依据充分。(2)《合作投资兴建三星花园合同书》第五条第二款明确约定，物业所得的利润分成，按利润的25％归甲方(即福星公司)，乙方(即富山宝公司)占75％。第三款则约定，双方对共同经营的固定资产经营或承包出租等产业的收益，按35％(福星公司)和65％(富山宝公司)分成。由前述合同约定可见，所谓的25％和75％的分成比例，是一种当事人按合同约定对合作开发利润的分配比例，是一项合同之债，不是富山宝公司所称其享有75％物权的约定。因此上诉人主张享有“金银城”项目土地、房屋75％权益即物权，没有合同依据，更没有法律依据。(3)从《合作投资兴建三星花园合同书》的履行来看，如果认定富山宝公司享有金银城项目 75％的土地和房产，也有违最基本的公平原则。一审判决已明确认定，富山宝公司没有提供项目开发建设资金构成根本违约。因此，富山宝公司在未支付受让对价的情形下，不可能依据受让方式取得“金银城”项目土地、房屋75％权益。(4)从众多已生效的法律文书来看，均认定上诉人对涉案项目的土地使用权及房屋所有权不享有任何直接的权益。(2003)深中法民五初字第 161号判决书、(2006)深罗法执一字第 2850、2851号之民事裁定书、(2007)深宝法执字第116号民事裁定书、(2007)深宝法行初字第419号行政裁定书、(2008)深中法行终字第35号行政裁定书亦认定富山宝公司不是涉案土地的使用权人。3．一审判决未对福星公司与金安城公司签订的《“金银城”置换合同书》的效力作出认定是正确的，富山宝公司的此项上诉理由不能成立。(1)福星公司与金安城公司签订的《“金银城”置换合同书》是在富山宝公司已根本违约导致项目工程烂尾多年，成为深圳市52个问题楼盘之一，福星公司依法行使合同解除权，解除了与富山宝公司的合作合同后，才与金安城公司签订的置换合同，不存在“一女二嫁”问题。(2)《“金银城”置换合同书》的签订，符合深圳市政府有关处理烂尾楼的政策，得到了政府有关部门的认可，宝安区政府规划部门已向金安城公司颁发了《建设用地规划许可证》。(3)《“金银城”置换合同书》的签订，是福星公司行使自身财产处置权。“金银城”项目用地的使用权为福星公司所有，福星公司有充分的处置权，与富山宝公司无关，因此该合同的签订合法有效。(4)《“金银城”置换合同书》的签订，利国、利民、利社会。
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