深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 (5)
2009年2月9日，富山宝公司增加并变更其诉讼请求为：1．确认富山宝公司与福星公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》合法有效，判令双方继续履行合同；2．确认富山宝公司享有深圳市宝安区福永镇兴围路口西“金银城”房地产项目的土地房屋75％的权益；3．判令解除富山宝公司与福星公司、福永公司签订的《合作开发“三星别墅”合同书》；4．请求确认福星公司与金安城公司签订的《“金银城”置换合同书》及《<“金银城”置换合同书>补充协议》无效；5．由福星公司、福永公司、金安城公司共同承担本案诉讼费用。富山宝公司提出上述增加及变更诉讼请求的事实及理由如下：富山宝公司与福星公司于1992年签订了《合作投资兴建三星花园合同书》，该合同不违反法律法规的规定，且双方已合作进行了实际开发，建设了配套设施及第一期三栋房产，合同应属合法有效。根据法律的规定，合法有效的合同具有法律约束力，各方应继续履行，并依法办理合作开发的土地使用权变更手续。同时，依据该合同的约定及其他相关文件，富山宝公司享有“金银城”项目75％的权益，福星公司享有25％的权益，上述事实清楚，证据充分，应予支持。福星公司与金安城公司签订了《“金银城”置换合同书》及《补充协议》，将“金银城”项目置换给金安城公司。这两份协议明显违反深圳市《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》(深府函 [2004]124号)中关于“在自行妥善处理好债权债务关系的前提下允许对问题楼盘项目进行合作建房或直接置换土地使用权的受让方”的规定。福星公司无视富山宝公司的合法权益，在与富山宝公司签订的合作合同尚未解除、富山宝公司权益未得到保障和补偿的情况下，虚构“项目经济关系理顺、债务得到清偿”的事实，直接将土地使用权进行置换，严重损害了富山宝公司权益。金安城公司明知上述事实，仍为获取巨额利润签订了置换合同，双方的行为违反了有关法律法规的强制性规定，置换合同处分了富山宝公司占有75％权益的房产，应属于无效合同。
福星公司答辩称：(一)不同意富山宝公司的第1项诉讼请求，理由如下：1．本案中福星公司与富山宝公司均不具备房地产开发企业资质，双方签订的《合作投资兴建三星花园合同书》依法应当认定为无效合同，不受法律保护。因此，富山宝公司要求继续履行合同缺乏法律基础。2．富山宝公司已丧失履约能力，其要求继续履行合同缺乏物质基础。富山宝公司实际上一开始就不具备履行合同的能力，签订合同后，便以该合同为诱饵，大肆对外举债，而所借款项并未投入到项目开发中，而是挪作他用，并把福星公司作为担保人为其举债承担连带责任。当债务到期无法偿还时，还是要由福星公司承担连带责任代为偿还。富山宝公司目前已是债台高筑。仅由福星公司代为支付或偿还的款项就有土地出让金和配套设施费28 170 396元；垫付的工程款 33 094 849．42元；富山宝公司因被起诉还债由福星公司代偿的各种债务30700819．78元，再加上富山宝公司单独还欠其他公司的数千万元的债务，富山宝公司已资不抵债。3．富山宝公司经营期限已于2007年3月5日届满，且无取得合法持续经营的法律手续，其弄虚作假办理的工商变更登记手续被工商管理部门依法撤销，富山宝公司由此提起行政诉讼也以败诉而告终，富山宝公司已丧失民事行为能力，已不具备继续经营的主体资格，合同无法继续履行。 4．富山宝公司已构成根本违约，无法实现合同目的，福星公司已于2004年12月25日送达解除合同通知书给富山宝公司，合同事实上已经解除，不存在继续履行的可能性。富山宝公司构成根本违约的主要事实如下：①合同约定由富山宝公司负责该用地全部投建资金费用，出资是富山宝公司最基本义务。而实际上富山宝公司根本没有投入资金，正如前所述，项目资金都是由福星公司垫付。②合同约定合建项目三年内完成44 143．7平方米土地的项目开发，但时至今日已过去16年，仅在5739．5平方米的分宗用地上开发了三栋烂尾楼。经过多年已变成危楼，完全丧失了使用价值。福星公司的上千名村民股东期盼了十六年的土地开发，却没有得到任何回报。正是由于富山宝公司这些根本性违约，致使合同目的完全没有实现，已构成法定解除合同的条件。富山宝公司负责人许礼庚于 2004年12月25日签收的由福星公司委托律师发出的解除合同通知书，符合《合同法》第九十四条和第九十六条的规定。(二)不同意富山宝公司的第2项诉讼请求，富山宝公司要求确认其享有金银城房地产项目的土地房屋75％的权益没有任何事实和法律依据。首先，合作合同并未约定富山宝公司享有金银城房地产项目75％的土地房产权益。富山宝公司在诉状中主张的是金银城项目的物权，而合作合同约定的是富山宝公司履行出资义务，建成物业所得利润后享有75％或65％的利润分成(视物业性质而定)，享有的只是债权。该债权的实现必须以履行相应的出资义务为代价，完成项目开发并取得利润后才能兑现。富山宝公司从来没有取得土地使用权和房屋所有权等物权，无权要求法院确认其享有土地和房屋的75％权益。仅凭一纸合同书，是不能将福星公司和福永公司拥有的47 012平方米的土地使用权中75％的份额据为己有的。(三)同意富山宝公司的第3项诉讼请求，本来富山宝公司就是挂靠经营，不受法律保护，依法应当解除。(四)不同意富山宝公司的第4项诉讼请求。首先，富山宝公司该诉讼请求不属于本案审理范围，应责令其撤回该增加的诉讼请求。福星公司和富山宝公司签订的《合作投资三星花园合同书》与福星公司和金安城公司签订的《“金银城”置换合同书》产生的纠纷中，诉讼主体不同、案由及产生的权利义务关系各不相同，两者是完全不同性质的纠纷案件。富山宝公司不经起诉就搭便车增加该诉讼请求，违反了《民事诉讼法》第五十六条的规定。其次，福星公司与金安城公司签订《金银城置换合同书》是在富山宝公司已根本违约导致项目工程烂尾多年，成为深圳市52个问题楼盘之一，福星公司依法行使合同解除权，解除了与富山宝公司的合作合同后，才与金安城公司签订置换合同，不存在“一女二嫁”问题。再次，金银城置换合同的签订，符合深圳市政府有关处理烂尾楼的政策，得到了政府有关部门的认可，宝安区政府规划部门已向金安城公司颁发了《建设用地规划许可证》，虽然富山宝公司以利害关系人的身份就规划部门颁发的《建设用地规划许可证》提起行政诉讼，但其提起的诉讼均以败诉而告终，更进一步证明了《金银城置换合同》合法有效。最后，由于富山宝公司的根本违约造成的项目烂尾，已引发了社会不稳定因素。此前购买了金银城房产的200多名业主要求退还房款，社会反响很大。而此时富山宝公司早就不见任何踪影，是金安城公司接手这个项目后，才得以解决因烂尾楼导致的购房者退房风潮，清还了所有小业主的购房款，这样一个利国、利民、利社会的法律行为不能被确认无效。(五)虽然海洋城公司被迫加为本案的第三人，但迄今为止，海洋城公司在事实上没有与本案形成法律上的利害关系，其所有收购富山宝公司股权的行为，都欠缺必要的法律程序。就算海洋城公司收购宁婺公司的股权合法，他也仅仅是富山宝公司的股东，富山宝公司有独立的诉讼主体资格，其作为法人的股东不能作为第三人参加诉讼。更何况海洋城公司未办妥任何一项有法律效力的变更登记手续。综上所述，富山宝公司的5项诉讼请求除第三项外，其他诉讼请求都没有法律和事实依据，请法院驳回富山宝公司的第1、2、4、 5项诉讼请求。海洋城公司与本案没有法律上的利害关系，不应当作为第三人参加诉讼。
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