深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 (9)
福永公司答辩称：(一)富山宝公司已构成根本违约，其没有履行合作合同的基本义务，福星公司已经将土地投入到项目中，但至今为止，富山宝公司没有证据证明其曾经为项目投入过资金。富山宝公司称其已经履行了合同，但没有任何证据。事实上，只实际完成4000多万元的销售额，没有其所称的8000多万元。(二)合作合同已按法律的程序解除，不可能继续履行。(三)富山宝公司依合同可以享有合同权利，但无权依照合同享受项目土地房产75％的权益。(四)海洋城公司作为本案的第三人没有任何事实和法律依据。海洋城公司签订的置换合同实际上是合同权利义务的转让，按合同法的规定，合同义务的转让必须经过债权人的同意，但我方从来没有收到过其要求同意转让的文书。(五)大金利公司与本案没有任何法律上的利害关系，不应作为第三人参加诉讼。(六)福星公司与金安城公司的置换合同合法有效。
金安城公司答辩称：(一)福星公司与富山宝公司订立的金银城项目合作开发合同和补充协议均无效，富山宝公司要求继续履行该合同的诉讼请求应予以驳回。1．富山宝公司提出确认本案合同为土地使用权转让合同，不符合法律规定。福星公司与富山宝公司之间订立的合作开发合同中虽有“建筑期内发生的一切债权债务”福星公司不承担责任的约定，但富山宝公司不能理解成“不承担任何风险”。首先，该合同是利润分成，没有固定数额，如果发生经营亏损，根据法律规定应当风险共担，福星公司不可以避免经营风险。其次，按约定建筑施工是由富山宝公司负责，在履行义务的期间内予以责任约束未尝不合理，并不表示在合作开发期间福星公司不承担任何经营风险。再次，根据福星公司提供的证据，该公司已出资垫付多笔经营期间的债务，总额达几千万元，事实上已履行风险义务。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条所指固定利润，实为土地使用权转让金。而利润分成比例无法固定，而且可能是负数，视为土地转让金不合理。2．富山宝公司与福星公司订立的合作开发房地产合同应认定为无效。双方订立合同时都没有取得房地产开发资质，虽然与福永公司签订过“挂靠”经营合同，但不受法律保护。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“双方都不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。而且，福星公司在该合同中提供的是政府划拨用地，与富山宝公司订立合同未经政府批准，事后也未得到政府追认。根据该司法解释第十六条规定，也应当认定合同无效。 3．富山宝公司与福星公司订立合同之后，以开发项目作资本，向多人多处借款建房，引发多项诉讼纠纷，说明其根本不具备开发能力。这是形成“烂尾楼”的主要原因，应当承担过错责任。(二)富山宝公司不享有金银城项目土地房产75％的权益。根据福星公司与富山宝公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》，富山宝公司享有的是金银城项目75％的利润分成而不是权益分成。利润和权益是两个不同的概念，不容混淆使用。在房地产开发活动中，利润必须承担经营亏损之后才能体现，金银城项目已经停止建设，烂尾楼十年以上，负债累累，根本没有利润可言。权益包含土地使用权和房产所有权，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。富山宝公司所谓的75％权益，未补办任何登记手续，所以无依据予以认定。富山宝公司自签订合作开发房地产合同之后，没有自有资金投入，而是利用金银城项目大肆举债，一系列的判决书和裁定书证明富山宝公司不享有金银城项目土地房产75％的权益。(三)《“金银城”置换合同书》及《<“金银城”置换合同书>补充协议》的效力与本案其他诉讼请求不是同一个法律关系，不符合合并审理的受理条件，应当驳回该项起诉。本案审理的是《合作投资兴建三星花园合同书》引起的纠纷，金安城公司与该合同纠纷的当事人没有直接的法律事实和关系，但案件处理结果同金安城公司有法律上的利害关系的，依法作为无独立请求权的第三人参加诉讼，符合《民事诉讼法》第五十六条之规定。《“金银城”置换合同书》及《<“金银城”置换合同书>补充协议》是金安城公司与福星公司签订的合同，不是富山宝公司与福星公司之间签订的合同纠纷，合同主体不同，合同依据的法律事实也不同，该合同与富山宝公司没有直接的法律关系。(四)《“金银城”置换合同书》及《<“金银城”置换合同书>补充协议》是在《合作投资兴建三星花园合同书》停止履行多年之后，合同标的物已经成为“烂尾楼”事实的背景下，由深圳市政府(2004)124号文件指导签订的土地使用权置换合同，根本不存在损害富山宝公司利益的法律事实。2005年12月5日，国土部门正式复函，同意将该项目土地使用权置换至金安城公司名下。2009年2月28日止，金安城公司已陆续支付置换款9500万元，说明置换合同实际履行，双方还进一步明确处理债权债务中的法律责任。2006年4月11日，国土部门给金安城公司颁发了《建设用地规划许可证》。2006年9月7日，宝安区国土部门向市处理问题楼盘领导小组行文请示，即深国房宝(2006)565号《关于处理“金银城”问题楼盘有关问题的请示》，政府部门的处理意见是将土地使用权置换给金安城公司。金安城公司与福星公司订立的《“金银城”置换合同书》的订立过程，符合相关的法律规定，合同的内容经国土部门同意，且取得规划许可证书，法律应当保护金安城公司的合法权益。综上所述，富山宝公司没有房地产开发资格，没有投资能力，没有完善用地手续，挂靠在福永公司名下经营，是合作开发房地产合同无效的基本事实。富山宝公司变更前后的诉讼请求均没有法律依据，应当予以驳回。
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