刘伟与天津津滨联合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案
天津市第二中级人民法院
民事判决书
（2011）二中保民终字第0184号
上诉人（原审被告）刘伟，男，1968年3月10日出生。
委托代理人赵伟，男，1965年9月21日出生。
被上诉人（原审原告）天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路76号建设大厦三层。
法定代表人曹嵘，董事长。
委托代理人李曼，至大律师事务所律师。
上诉人刘伟因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2010年12月20日作出的（2010）滨功民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月9日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年10月30日，天津加孚房地产开发有限公司作为委托方（甲方），原告作为受托方（乙方），双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将座落于天津开发区黄海路98号的第四杰座项目（建筑面积8.8687万平方米）委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中合同约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序；物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理等。同时约定乙方有依照有关规定和合同约定对物业及其环境、秩序进行管理，对业主违反有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向有关部门报告，每3个月向全体业主公布一次物业管理服务费收支账目等义务。前期物业管理服务合同期限自2007年10月30日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。在物业管理服务费用中约定：1区AB座物业费为2.5元/平方米.月，1区CD、2区ABCD座物业费为5元/平方米.月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.50元由业主交纳（含在物业费里），甲方每3个月的最后一月的30日前交纳，业主每月30日前交纳。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同其他约定：1、甲方委托乙方进行物业管理的“天津开发区第四杰座”项目指：第四杰座写字楼1区A座至D座，2区A座至D座，地下停车场等，总计88258.44平方米面积范围和其附属设施设备及场地。2、一期、二期根据面积分摊使用物业管理用房。3、由于车库设施尚未建设完成，关于车库收费问题双方另行协议。2007年12月21日，上述合同在天津开发区物业管理办公室进行备案。
又查明，2007年9月19日，天津开发区加孚物业管理有限公司向天津开发区物业管理办公室提交关于其退出天津开发区黄海路98号的申请：我公司于2006年3月18日接受天津加孚房地产开发有限公司的委托，管理天津开发区黄海路98号小区物业。现由于业务管理变动，我公司现申请退出该小区物业管理，并由天津津滨联合物业管理有限公司接管。2007年10月9日，天津加孚房地产开发有限公司和原告向天津开发区物业管理办公室提交共同承诺函：前期合同主体的变更不涉及合同原约定的权利义务的变化，不涉及业主物业收费的增加，物业服务内容不作损害业主利益的变更，业主原确认的《业主公约》内容不作变动。2007年10月8日，天津加孚房地产开发有限公司在天津市泰达公证处公证人员的监督下，以EMS全球邮政特快专递的方式将变更物业公司的通知书及原告公司介绍寄给第四杰座的117名业主。被告就上述合同未签订前期物业管理确认书。
再查明，原告原企业名称为天津津滨联合物业管理有限公司，2008年5月15日更名为现企业名称。原告系物业管理的企业，具有物业管理一级资质。合同签订后，原告为该小区业主提供了物业管理服务，但在向小区提供管理服务的过程中确实存在一些问题：如对小区内业主办公楼外增加门厅、违章建筑等没有及时的进行劝阻、制止，并向有关部门报告；未按合同约定向全体业主公布物业管理服务费收支账目；对一期、二期管理的范围界定不清影响了对小区的管理等。被告提出的车辆停车泊位问题，天津加孚房地产开发有限公司曾致函原告，由于车库顶板结构设计为人行通道，不准车辆行驶及停放，且关于车库问题需双方另行协议。至于被告提出的报纸、信函、邮件未能收到等问题，被告对此未提供证据。
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