刘伟与天津津滨联合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案(2)
另查明，被告系天津开发区黄海路98号二区D座1门101室的业主，其房屋面积为198.94平方米，按照合同约定的收费标准，以每月每平方米5元计算，被告每月应交纳物业服务费994.70元。由于被告拖欠原告2008年7月21日至2010年6月30日，共计23个月11天的物业服务费23231.06元，经原告催要未果，为此原告起诉至原审法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费人民币23231.06元（自2008年7月21日至2010年6月30日止）；二、被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至判决生效日止的逾期付款违约金；三、由被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同，但由于被告就该合同未签订前期物业管理确认书，该合同对被告不具有约束力。但原告进驻该小区实施物业管理服务，被告也接受了服务，因而原告与被告之间形成了事实上的物业管理服务关系。原告提供了物业管理服务，有权收取物业服务费，被告接受了原告提供的物业管理服务，应该履行付款的义务。至于物业服务费的标准，鉴于物业合同已在行政管理部门备案，该收费标准低于被告确认的天津加孚房地产开发有限公司与天津开发区加孚物业管理有限公司的前期物业合同收费标准，属合理范围，且业主之前也曾向原告交纳物业服务费，因此可参照合同约定的物业服务费用标准计算。虽然原告在履行合同的过程中存在着一定的问题，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，适当酌减被告应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平，至于酌减的比例，原审法院认为酌减10%，但机电设施的运行、维护、管理费不予扣减。鉴于被告拒交物业服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，且原告主张逾期付款违约金缺乏依据，因此，原告请求被告支付逾期付款违约金，不予支持。
关于被告提出的车辆停车泊位的问题，原审法院认为，由于天津加孚房地产开发有限公司尚未将地下停车场交予原告管理，并曾致函原告，人行通道不准车辆行驶及停放，且关于车库问题应待双方另行协议，对此原告并无责任，但原告就该问题与天津加孚房地产开发有限公司要积极协商，为小区业主创造优良和便利的生活工作环境。至于被告提出的报纸、信函、邮件未能收到等问题，由于未提供证据，被告的抗辩，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告刘伟于本判决生效之日起十日内给付原告天津津滨联合物业服务有限公司2008年7月21日至2010年6月30日天津开发区黄海路98号二区D座1门101室物业服务费人民币21604.89元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由原告负担27元，由被告负担354元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
原审判决后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为，津滨杰座的商品房买卖合同中选定的前期物业是加孚物业公司，但在向业主实际交房前，加孚房地产公司私自将前期物业合同主体变更为被上诉人，并没有得到业主的认可，被上诉人接手前期物业后，不按照《前期物业合同》约定的内容履行义务，被上诉人进驻小区没有法律和合同上的依据，应属于无因管理行为，业主只应支付基本的成本费用即可，不应该存在利润。
被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为，被上诉人与开发商已签订前期物业管理合同，开发商依照法律规定也将前期物业管理合同的内容告知相关的购房人，根据法律规定，前期物业服务合同由开发商和物业公司签订，该前期物业合同的生效不以业主同意为前提条件，被上诉人已按照其与开发商签订的前期物业管理合同，提供了相关的物业服务。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人作为具有物业管理一级资质的企业，其与开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同。由于上诉人就该合同未签订前期物业管理确认书，故该合同对上诉人不具有约束力。鉴于被上诉人进驻该小区已实施物业管理服务，上诉人也接受了服务，因此，原审法院认定上诉人与被上诉人之间形成了事实上的物业管理服务关系，该认定并无不当，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务，应该履行付款的义务。关于物业服务费的标准，鉴于物业合同已在行政管理部门备案，该收费标准低于上诉人确认的天津加孚房地产开发有限公司与天津开发区加孚物业管理有限公司的前期物业合同收费标准，且业主之前也曾向被上诉人交纳物业服务费，故原审法院认定可参照合同约定的物业服务费用标准计算，该认定也无不妥。但因被上诉人在履行合同的过程中存在着一定的问题，所以，本着物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，原审法院予以酌减10%，该酌减比例适当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
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