张峰与王子辉、安徽省阜阳市话剧团、安徽亿源建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷案 (2)
一审法院认为：话剧团与亿源建安公司签订的协议为合作建房合同。合作建房是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，应依法办理合建审批、土地使用权转让手续，话剧团、亿源建安公司在一审诉讼期间未举证其有合建审批手续，应认定合作建房合同无效。亿源建安公司的委托代理人张峰违反合建协议约定，不但提前预售合建房屋，还将该房屋还原给案外人。因此，该售房协议为无效协议。根据房地产市场价格变化和预购方交付购房款等情况，张峰应参照签订合同时的房价和目前市场房屋售价之间的差价（评估价）承担签订无效售房协议中的80%民事赔偿责任，王子辉在签订购房协议时，未审查对方是否有售房资格，亦应自担20%的责任。由于话剧团与亿源建安公司签订的合作建房协议中明确约定话剧团对还原被拆迁户和办公用房后的剩余面积部分房屋委托亿源建安公司全权处理，其不参与经费支出和项目收入管理，故其对张峰以合建房屋项目部名义与王子辉签订的预售房屋协议不承担责任。张峰是亿源建安公司签订诉争房屋买卖合同的委托代理人，亿源建安公司应对张峰与王子辉签订的无效售房协议承担未尽管理义务责任。据此，一审法院于2009年4月10日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十八条和《城市商品房预售管理办法》第六条并参照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十八条、第二十一条、第四十七条的规定，作出（2008）泉民一初字第0031号民事判决：一、王子辉与话剧团建安公司工程项目部签订的售房协议无效。二、张峰退还王子辉购房款303000元及赔偿其经济损失（房屋市场差价）568000元，于判决生效之日起十日内付清，亿源建安公司负连带赔偿责任。三、驳回王子辉对阜阳市话剧团的诉讼请求。案件受理费8350元，诉讼保全费2870元，评估费6000，计17220元，王子辉负担3444元，张峰负担13776元。
张峰不服上述一审民事判决，向阜阳市中级人民法院提起上诉。
二审法院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同。
二审法院认为：话剧团以本单位使用的国有划拨土地与亿源建安公司协议联合建房，并约定亿源建安公司在还原话剧团被拆迁户和办公用房后，有权将剩余房屋出售，实际上是不承担经营风险，只收取固定利益的协议。应当认定为土地使用权转让合同。而话剧团签订此合同未经有批准权的人民政府批准，该合同应为无效。张峰明知亿源建安公司不具有房地产开发资质和预售资格而以五建项目部名义将国有划拨土地性质的房屋预售给王子辉，违反法律、法规的强制性规定，其与王子辉签订的买卖协议及补充协议无效，并应当将收取的购房款303000元予以返还及赔偿王子辉因此造成的经济损失，即王子辉买房时房价与房屋市场评估价的差价330950元（710000—1900元×199.50平方米）。张峰为话剧团住宅楼工程的实际出资人，借用亿源建安公司的建筑资质，与其约定自负盈亏，亿源建安公司不承担任何责任，故双方之间为挂靠关系，亿源建安公司应当对张峰承担的民事责任承担连带责任。话剧团签订的合作建房合同相对方为亿源建安公司，对张峰违法预售房屋的行为不应承担民事责任。原审认定事实基本清楚，但对王子辉损失计算有误。二审法院于2009年8月18日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十五条第二款、第十六条、第二十四条的规定，作出（2009）阜民一终字第0579号民事判决：一、维持阜阳市颖泉区人民法院（2008）泉民一初字第0031号民事判决第一项即“王子辉与话剧团建安公司工程项目部签订的售房协议无效”、第三项即“驳回王子辉对阜阳市话剧团的诉讼请求”。二、撤销阜阳市颖泉区人民法院（2008）泉民一初字第0031号民事判决第二项即“张峰退还王子辉购房款303000元及赔偿其经济损失（房屋市场差价）568000元，于判决生效之日起十日内付清，亿源建安公司负连带赔偿责任”。三、张峰于判决生效之日起十日内返还王子辉购房款303000元，赔偿经济损失330950元，亿源建安公司承担连带清偿责任。一审案件受理费、诉讼保全费、评估费按一审判决确定的负担，二审案件审理费8350元，由王子辉负担1706元，张峰负担6680元。
张峰向本院申请再审称：本案的主要证据《房地产估价报告》未经开庭质证；一、二审判决超出王子辉的诉讼请求；与王子辉签订房屋买卖合同的是阜阳市话剧团建安公司工程项目部，本人不是合同当事人，也不是合法的被告；一、二审判决认定的房屋面积缺乏证据证明。请求对本案进行再审并依法改判。王子辉辩称：评估报告是经过合法程序产生的，张峰未提出异议且未申请重新评估，可以作为裁判依据；一、二审审理未超出诉讼请求；涉案合同都是张峰签订，其在一、二审答辩中未提异议并多次同意调解，具有诉讼主体资格；房屋面积有协议约定，予以否定无事实依据。阜阳市话剧团辩称：涉案合同是张峰和王子辉签订，加盖的是五建公司和阜阳市建安公司项目部两枚公章，故该合同及本案与话剧团无关，话剧团不应是本案当事人。
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