（2011）皖民提字第00001号(3)
本院再审查明：一、二审查明的事实清楚，证据充分，予以确认。本院再审中，张峰的代理人对阜阳和德房地产评估咨询有限公司作出的估（裁）字（2009）第70号房地产估价报告发表了质证意见。该报告载明的涉案房屋实测面积为199.5平方米。另查明：2008年5月16日，王子辉向一审法院申请对所购买房屋进行价格评估时表示，如被告不能交付房屋，应按三套房屋现在的市场价赔偿损失。在一审诉讼中，经王子辉申请，一审法院于2007年11月28日作出（2008）泉民一初字第31号民事裁定，查封了涉案房屋。
本院再审认为：本案的争议焦点为如何确定涉案房屋买卖合同无效的民事责任承担主体以及合同无效造成王子辉的损失数额问题，阐述如下：一、2006年7月14日话剧团和亿源建安公司签订了协议书，约定双方联合实施话剧团危房改造，并且特别约定在还原被拆迁户和办公用房后的剩余房屋委托亿源建安公司全权处理。张峰在该协议书中作为亿源建安公司的委托代理人签字，并在该协议订立的基础上，对建设项目进行了出资和实际管理。由此可见，张峰以话剧团亿源建安公司项目部名义与王子辉签订房屋买卖协议，业经话剧团和亿源建安公司授权，故张峰和话剧团、亿源建安公司构成代理关系。话剧团、亿源建安公司无房地产开发经营资质，且在未经有批准权的人民政府批准，即以划拨土地使用权进行房地产开发经营，违反了法律的禁止性规定。在不具有商品房预售许可的情形下，张峰以话剧团亿源公司项目部名义与王子辉签订房屋预售协议及附加协议，当为无效。当事人在签订合同中违反法律禁止性规定造成合同无效，应承担返还财产、赔偿损失的民事责任。张峰既为话剧团、亿源建安公司与王子辉订立协议的代理人，也是涉案房屋建设项目的出资人、实际管理人，在不具备法定条件的情况下与王子辉签订房屋买卖协议，对协议无效具有主要过错，其应返还王子辉购房款303000元并可按80％的责任比例对王子辉因协议无效造成的损失承担民事赔偿责任。王子辉在签订房屋买卖协议时疏于对出卖方出售条件的注意与审查，对协议无效也有一定的过错，可按20％的责任比例自担损失。话剧团和亿源建安公司违法实施房地产开发经营行为，并且知道并委托张峰用其名义实施违法民事行为，故应与张峰对王子辉返还财产、赔偿损失互付连带责任。话剧团与亿源建安公司所约定的免责条款无效，即使有效，也不具有对抗第三人王子辉的法律效力。一、二审判决确定的民事责任承担主体以及二审判决认定的责任比例不当，本院应予以纠正；二、王子辉因无效协议所致的损失，主要为其因信赖协议有效获取的房屋利益。一审法院在一审诉讼时对涉案房屋价格进行了委托评估，该评估报告在本院再审诉讼中进行了质证，张峰未提供证据否定其效力，故对该报告所确认的房屋价格为710000元予以认定。对买受人王子辉来说，如果上述协议有效，至双方发生诉讼时，此房屋已升值330950元，由于协议被确认无效，王子辉因而丧失了房屋升值利益，故该利益当为协议无效之损失。另外，一、二审判决认定协议无效并判令民事责任主体返还财产、赔偿损失，符合一审原告王子辉的诉讼主张，故张峰再审称一、二审法院超当事人诉讼请求判决无事实依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2009）阜民一终字第0579号民事判决及阜阳市颖泉区人民法院（2008）泉民一初字第0031号民事判决；
二、王子辉与话剧团建安公司工程项目部先后于2006年6月8日、8月6日签订的售房协议、附加协议无效；
三、张峰于本判决生效之日起十日内返还王子辉购房款303000元、赔偿损失264760元（330950×80％），合计567760元。安徽省阜阳市话剧团、安徽亿源建筑安装工程有限公司与张峰互付连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、诉讼保全费、评估费17220元，由张峰、话剧团和亿源建安公司各负担4592元，王子辉负担3444元；二审案件审理费8350元，由张峰、话剧团和亿源建安公司各负担2230元，王子辉负担1660元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴长富
审 判 员 俞远来
代理审判员 陈华舒
二O一一年四月七日
书 记 员 陈婷婷
附所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
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