（2010）琼民再终字第5号(2)
一审判决认为，陆巨全与国邦公司签订的《房屋买卖合同》已经办理了公证，该合同是双方的真实意思表示。合同内容亦未违反法律的强制性和禁止性规定，应认定为有效，受法律保护。在履行合同的过程中，陆巨全已依约支付了大部分的房款，国邦公司亦将房屋实际交付给了陆巨全居住使用，虽该房产在房管部门登记备案在国邦公司名下，但陆巨全已实际取得了房产的事实物权。遂判决：颐海园小区C座901房归陆巨全所有，驳回第三人陈钢的诉讼请求。案件受理费1000元由国邦公司与陈钢各负担一半。
原判查明，国邦公司所预售的涉案房屋一直未办理预售许可证和房屋产权登记。除了确认一审查明的其他事实外，还查明，2000年陆巨全向海口市房产管理局申请涉案房屋产权登记，海口市房产管理局于2000年6月19日在海南日报上刊登征询产权异议公告，公告六十日届满无人提出产权异议，但陆巨全一直未到海口市房产管理局办理房屋产权登记手续。根据陈钢的申请，因涉案房屋无人居住，龙华法院于2003年9月查封了涉案房屋，在房屋门上张贴了封条，并在海南日报刊登了征询异议公告。在规定期限内无人提出异议的情形下，龙华法院依法委托评估机构变价处理该房产以价款执行申请人陈钢的债权，竞买人徐子湘竞买到涉案房屋。龙华法院裁定徐子湘享有该房产权，并通知海口市房产管理局协助办理产权登记手续。海口市房产管理局于2004年6月28日在海南日报刊登征询产权异议公告，公告六十日届满无人提出产权异议。海口市房产管理局以房产登记机关的名义向徐子湘发出已确权的通知和办理领取产权证手续的通知。徐子湘按通知提交了相关材料并缴纳了相关税费，该房屋已交付给徐子湘使用。
原判认为，本案是陆巨全向国邦公司提起的房屋确权之诉，即请求确认颐海园小区C座901房归自己所有。从查实的事实来看，陆巨全与国邦公司之间的法律关系是商品房预售合同关系，国邦公司与陆巨全签订商品房预售合同之后，一直未依法办理商品房预售许可证和房屋所有权登记手续，陆巨全亦未能取得房屋所有权证，其购房款至今未付清。因此，双方的房屋买卖合同尚未履行完毕，该房屋仍然属于国邦公司的财产，其所有权并未发生转移；虽然陆巨全已于2000年向海口市房产管理局提出房屋产权登记申请，但在海口市房产管理局受理申请并在产权登记征询异议公告期届满后，其并未按照产权登记机关的要求办理相关产权登记手续，尚未办理房屋所有权登记，因此，其行政确权的程序亦未履行，陆巨全尚未依法取得涉案房屋的所有权。龙华法院因强制执行申请人陈钢与被申请执行人国邦公司申请强制执行案，查明涉案房屋属于国邦公司的财产，依法予以强制执行拍卖以清偿国邦公司的债务，已裁定涉案房屋归竞买人徐子湘所有，并通知房产管理机关协助执行办理产权登记手续。因此，涉案房屋已经司法审查确认归徐子湘所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”的规定，该房屋所有权是明确的，属徐子湘所有。陆巨全请求确认涉案房屋归自己所有没有法律依据，依法应予驳回。其与国邦公司之间的商品房预售合同纠纷，属于合同之债，可依法另行主张。一审判决认定该房屋产权已登记在国邦公司名下不符合事实，从海口市房产管理局《关于陈钢同志反映颐海园小区C座有关房屋确权问题的复函》的内容，已明确涉案房屋在产权登记机关并没有产权登记记录；一审判决认定陆巨全已实际取得所购房产的事实物权缺乏事实和法律依据。遂判决：撤销一审判决，驳回陆巨全的诉讼请求。一、二审案件受理费各1000元，由陆巨全负担。
申请再审人陆巨全再审请求撤销原判，确认其对涉案房屋的所有权。其事实和理由是：1、其请求房产确权的依据是其与国邦公司签订的《房屋买卖合同》，陈钢既不是购房人，也不是出售方，一审法院通知陈钢作为有独立请求权的第三人参加诉讼违法。2、一、二审法院遗漏诉讼主体。颐海园小区用地使用权人、小区建设单位及房屋预售单位均是海南世通房地产开发有限公司（简称世通公司），原判认定颐海园小区发展商为国邦公司错误。国邦公司只是接受世通公司的委托进行施工报建、建设和销售房产，不是真正的权利主体，应当追加世通公司为被告参加诉讼。3、龙华法院处置涉案房屋的行为违法。其于2000年向海口市房产管理局申请该房屋产权登记，海口市房产管理局于2000年6月19日在海南日报刊登征询产权异议公告。在公告期内无人提出异议。涉案房屋应视为已登记在其名下。4、原审法院曾与武汉大学法学院开办研究生班，而陈钢的委托代理人陈明义是武汉大学法学院的教授，原审法院的法官均为其学生，原审法院应回避案件的审理。
被申请人陈钢答辩认为，1、1993年11月，陆巨全与国邦公司签订《房屋买卖合同》时合同标的物即颐海园公寓C座901房所在颐海园公寓工程尚未动工，该合同实为商品房预售合同。本案商品房预售行为持续发生在1993年至1997年，国邦公司作为商品房预售合同的卖方自始至终未取得商品房预售许可证明。1995年1月1日起施行的《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及1995年9月1日起施行的《城市房地产转让管理规定》均规定了商品房预售许可制度。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是对《中华人民共和国城市房地产管理法》的解释，其时效可溯及到1995年1月1日。根据该解释第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，本案《房屋买卖合同》无效。2、《中华人民共和国物权法》第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，陆巨全无合法有效证据证明对901房有所有权。徐子湘通过竞买已合法取得901房的所有权，陆巨全与国邦公司仅构成债权债务关系。3、其是本案适格的第三人。陆巨全的诉讼请求是请求确认901房归其所有，其诉讼请求是请求法院不支持陆巨全的诉讼请求。901房系陆巨全主张的所有权客体，也是其债权的客体，其诉求与陆巨全有直接的利害关系。其不是本诉的原告，也不是本诉的被告，对本诉的诉讼标的有独立的请求，因此是有独立请求权的第三人。4、原审审判人员不存在应当回避的事由。在原审中无人申请审判人员回避，亦没有审判人员需主动申请回避的事由。其代理人陈明义于1993年退休，原审法院与武汉大学法学院开办法硕研究生班是陈明义退休后若干年的教学活动，陈明义未与该研究生班的师生或者领导发生过任何教学上的联系。5、本案争议焦点为陆巨全是否对901房享有所有权，因此没有必要追加世通公司参加诉讼且该公司十多年前已不存在。因此，原判正确，应予维持。
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