（2010）琼民再终字第5号(3)
本院查明的事实与原判基本一致。
本院再审查明，原判生效后，海口市房产管理局于2006年3月14日给徐子湘颁发了颐海园小区C座901房的房屋产权证。
另查明，被申请人陈钢在陆巨全与国邦公司签订合同的同一天，即1993年11月11日也与国邦公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定陈钢购买国邦公司颐海园小区B座四层C3(即404)房，总价款388150元。陈钢支付了374407.5元，但国邦公司未依约在1995年6月30日前向陈钢交付房屋和办理产权过户登记手续。陈钢于2000年11月6日书面通知国邦公司解除《房屋买卖合同》，并于2000年11月28日向龙华法院起诉，请求国邦公司返还其购房款374407.5元和赔偿无偿占用购房款给其造成的损失253018.66元。龙华法院于2001年2月25日作出（2000）新民初字第885号民事判决，支持了陈钢的诉讼请求。2001年6月20日，陈钢申请执行该判决。龙华法院裁定查封并拍卖颐海园小区B座404房。因该房未能拍卖成交，陈钢同意接收该房产抵债，龙华法院于2001年11月12日作出（2001）海新法执字第451-3号裁定，裁定将该房过户给陈钢抵偿债务112400元。因一时无法查找到国邦公司的其他财产，龙华法院于2002年8月裁定中止执行。2003年7月，陈钢向龙华法院提供国邦公司新的财产线索即包括涉案房屋在内的颐海园小区三套房屋，申请恢复执行。龙华法院于2003年9月9日裁定查封了该三套房产，并于2003年11月21日裁定拍卖该三套房产。2004年1月，龙华法院裁定将三套房产分别过户给竞买人徐子湘、张治亚和吴枫三人。根据陈钢的申请，龙华法院于2009年11月6日裁定拍卖颐海园小区B座405房，陈钢以49万元竞得该房产。2010年3月，龙华法院裁定该房归竞买人陈钢所有。以上事实有龙华法院（2000）新民初字第885号民事判决书、（2001）海新法执字第451-1至5号裁定书、（2003）龙执字第475 -1至8号民事裁定书为凭。
本院认为，本案争议焦点是申请再审人陆巨全对颐海园小区C座901房是否享有所有权。本案是法院在执行被申请执行人国邦公司财产过程中，陆巨全对执行标的提起的确权之诉。陆巨全与国邦公司于1993年11月11日签订《房屋买卖合同》后，陆巨全依约向国邦公司支付了329744元购房款（占房屋总价款348720元的94.55%）。国邦公司亦于1997年9月3日向陆巨全交付房屋，但对包括涉案房屋在内的颐海园小区房屋都没有办理产权登记，在售出房屋后也没有到房管部门为购房者办理产权登记手续。由于陆巨全未在该涉案房屋居住，导致2003年龙华法院强制执行陈钢与国邦公司购房合同纠纷一案，对涉案房屋采取执行措施时陆巨全没有及时发现并提出异议。龙华法院向房管部门发出将涉案房屋登记到竞买人名下的协助执行通知书后，陆巨全才于2004年10月向龙华法院提出异议，在龙华法院告知其应起诉确权后提起本案诉讼。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了商品房预售许可制度，尽管国邦公司未取得商品房预售许可证明，但陆巨全与国邦公司之间的《房屋买卖合同》签订于1993年11月11日，系在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，根据法不溯及既往的一般原则，应认定《房屋买卖合同》有效。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。可见，我国实行不动产登记制度，不动产物权变动经登记发生法律效力。购房者与开发商签订房屋买卖合同，双方履行合同并且房管部门将房屋登记在购房者名下、向购房者颁发房产证后，购房者才取得房屋的所有权。
根据本院再审查明的事实，1993年11月11日，陈钢、陆巨全都在该日与国邦公司签订了《房屋买卖合同》，并按合同约定支付了绝大部分的购房款，但国邦公司未在合同约定的1995年6月30日前交房和办理房屋产权过户登记手续。陈钢遂于2000年11月通知国邦公司解除合同并起诉要求返还购房款和赔偿损失。龙华法院（2000）新民初字第885号民事判决支持了陈钢的诉讼请求。法院根据陈钢的申请执行国邦公司财产时，海南房地产市场处于房地产泡沫破灭后的低潮，房地产价格大幅下跌，导致陈钢在申请执行到了自己所解除合同的房屋后仍继续申请执行。龙华法院在继续执行国邦公司财产过程中，类似陆巨全的购房者及时提出执行异议的，龙华法院解除了执行措施。因陆巨全没有及时提出异议，涉案房屋被委托拍卖，徐子湘以98211.2元的价格竞买得到该房。因此，尽管国邦公司没有为陆巨全办理涉案房屋的产权登记以及后来陆巨全没有按海南处置积压房地产的政策履行完办证手续，导致陆巨全至今没有取得涉案房屋的产权证，龙华法院也已向房管部门发出将涉案房屋办到徐子湘名下的协助执行通知书，但是结合本案的具体情况，申请执行人陈钢以国邦公司不按合同约定交付房屋和办理房产证为由解除合同并起诉后，通过法院执行已将其解除合同的房屋办理到其名下，而被申请执行人国邦公司债务缠身且已下落不明，陆巨全取得涉案房屋所有权、竞买人徐子湘通过执行回转拿回竞买款的处理结果，能兼顾各方利益，也符合民法的公平原则。但原判撤销一审判决、驳回陆巨全的诉讼请求后，海口市房产管理局于2006年3月14日向徐子湘颁发了涉案房屋的产权证，至今已五年有余。徐子湘通过法院委托拍卖竞买取得房屋，系善意第三人。因此，为维护物权秩序的稳定、避免造成新的不公平，本案再审不宜改判，原判应予维持。陆巨全对于其购房款的损失可另循法律途径解决。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款的规定，判决如下：
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