（2011）琼民三终字第5号(2)
一审法院认为：该案系涉港合同纠纷，合同签订地、合同履行地均在其辖区，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，该院拥有管辖权，该案的审理应适用中华人民共和国法律。美加德洋行与东和农场1996年8月1日签订《租用土地合同书》，约定美加德洋行租用东和农场土地约500亩，期限为34年。此后，双方通过签订补充协议，最终确定租用土地面积为303.36亩。上述约定不违反当时法律法规的规定，依法应认定为有效。东和农场现以租赁土地面积过大、租金过低为由主张合同无效，于法无据。该合同有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。美加德洋行自合同签订后，依约全面履行了交付租金的义务，且对租用土地进行了一定程度的开发利用。东和农场提出美加德洋行在租用土地上开采钛矿，系违约行为。经审查，东和农场虽就此向当地公安机关报案，但公安机关除拍摄了现场照片外，并无进一步处理结果，不能充分证明开采钛矿行为系美加德洋行所为。解除合同系合同当事人的权利，但该项权利的行使须符合约定或法律规定。在东和农场与美加德洋行签订的租用土地合同中，约定美加德洋行如不能按期交付定金和“应交款项”，合同自行失效，东和农场有权收回土地。事实上，美加德洋行一直如约交付应交款项，合同履行十余年双方并无纠纷，故东和农场的解除合同行为应为法定解除。原《中华人民共和国经济合同法》第二十六条对变更和解除合同作了规定：“凡发生下列情况之一者，允许变更或解除经济合同：一、当事人双方协商同意，并且不因此损害国家利益和社会公共利益；二、由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行；三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同。属于前款第二项或第三项规定的情况的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。”根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条 “合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定，该案所涉合同成立于合同法实施以前，应适用原《中华人民共和国经济合同法》的上述规定。即在不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行或另一方在合同约定的期限内没有履行合同的情形下，方可行使法定解除权。而东和农场以美加德洋行未按照合同约定开发土地和安置职工就业为由，解除双方签订的《租用土地合同书》，所依据的事由没有证据予以证实，不符合《民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”的规定，亦不符合《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定的法定解除条件，其解除合同的行为依法应认定无效。美加德洋行诉请有理，依法予以支持。该案经该院审判委员会讨论，依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条的规定，判决：海南省国营东和农场解除其与（香港）美加德洋行1996年8月1日签订的《租赁土地合同书》的行为无效。案件受理费人民币100元，由东和农场负担。美加德洋行已预交100元，由东和农场直接付给美加德洋行。
东和农场上诉请求：依法撤销（2010）海南一中民初字第23号民事判决书；驳回美加德洋行的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由美加德洋行承担。事实与理由：双方当事人于1996年8月1日签订《租用土地合同书》，其后于2008年签订的《补充协议》。在合同履行期间，美加德洋行不但不按合同约定投资开发和安排职工就业，反而在租赁土地中大肆挖钛采矿，经多次制止无效后，东和农场才于2009年12月在《海南日报》上刊登了解除合同的通知。一审法院以美加德洋行已依约交付租金和租赁土地上采钛未必为其所为作理由，判决解除《租赁土地合同书》的行为无效是错误的。一、一审判决认定事实错误。美加德洋行的主要合同义务是开发土地而不仅是交租金，东和农场有权依约解除合同。东和农场将土地租赁给美加德洋行的合同宗旨是“促进经济发展”，希望将该块土地开发形成规模，带动周边职工发展生产，同时可解决部分职工的再就业问题，故第六条约定：“合同生效的三个月内在甲方的租用土地范围内，乙方必须进入生产场地投资动工开发，三年内开发完毕，逾期三个月仍未动工开发和三年不将应开发的土地开发完毕，甲方有权收回未开发土地。”第七条约定：“乙方每开发20亩土地，必须选用甲方1名职工就业，其工资待遇由乙方负责。”可见，美加德洋行的主要合同义务是开发土地，如东和农场只是为得到租金，就不会在合同第六条约定美加德洋行开发土地的期限。为此，美加德洋行应按土地用途对土地进行开发，而不能进行掠夺性的开发，该土地是农用地，美加德洋行应按农用地来使用该土地，但其租赁土地后至2008年3月仍未开发完土地，现在土地上留下的槟榔树是签订租赁合同前东和农场职工种植的。直到2009年12月，东和农场提出解除合同后，美加德洋行才赶种了一些菠萝蜜树，但是因一部分土地被挖钛后无法恢复，美加德洋行至今也没有完全开发租赁土地。美加德洋行没有依约开发土地，耽误了周边土地的开发，东和农场当然可依合同第六条和第七条约定解除合同。二、美加德洋行有义务妥善管理租赁的土地，东和农场有权依法解除合同。美加德洋行承租土地后在通往外面的路上安了一个铁门，且该地没有别的路能进入，即除了美加德洋行外其他人是无法进入该地采钛的。东和农场以此和公安机关的调查笔录证明美加德洋行在租赁土地上采钛，其未举证反驳，法院对东和农场的证据应予采信。而且，承租人应对租赁物尽妥善管理义务，即使存在第三人采钛的情况，承租人也应当承担责任。美加德洋行没有妥善管理租赁土地，就是没有履行合同义务，东和农场完全可以《中华人民共和国合同法》第二十六条第三项规定解除合同。三、本案的《租用土地合同书》违反国家法律强制性规定，是无效合同。国务院1991年11月16日颁布的《国有资产评估管理办法》 第三条规定：“国有资产占有单位(以下简称占有单位)有下列情形之一的，应当进行资产评估：(一)资产拍卖、转让；(二)企业兼并、出售、联营、股份经营；(三)与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；(四)企业清算；(五)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。”第四条规定：“占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：(一)资产抵押及其他担保；(二)企业租赁；(三)需要进行资产评估的其他情形。”国务院《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办[1992] 36号）第八条对上述两条规定进行了解释：“《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：……（二）国有资产租赁给外商或非国营单位”。而且，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”本案东和农场将303.36亩土地出租给美加德洋行，租赁资产未经评估，也未经土地行政部门批准，既违反了行政法规的强制性规定，又损害了社会公共利益。综上所述，一审判决认定事实和适用法律都是错误的，请求二审法院依法改判，驳回美加德洋行的诉讼请求。
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