（2010）琼民三终字第26号(2)
上诉人赛格公司不服一审判决上诉称，一、一审判决认定事实存在错误。（一）本案是房产确权之诉，诉争房产现依法登记在亚太公司名下，被上诉人缺少基本的证据证明房屋已经合法流转到他本人名下。被上诉人称诉争房产是其向农高投公司购买所得，但却没有证据证明农高投如何取得争议房产产权的证据，也没有亚太公司曾出让过该产房的证据。一审法院也认为“虽然贺文郴主张诉争的房产为其所有提供的证据材料，因为客观原因存在一定的缺陷，尚不能形成完整的房屋转让的证据链条…”（二）一审法院认定被上诉人是“善意买受人”实属错误。根据海口市房产局的登记信息显示，诉争房产于1991年8月28日已经合法登记在亚太公司名下，被上诉人称其向农高投公司购买所得。既然房产已经过依法登记，被上诉人在购买房产时应当由房产部门确认房产的归属，确认农高投公司是否有权利出让该房产。可见，被上诉人在明知房产不是农高投公司所有的情况下还与其签订房产转让合同，不能认为是善意买受人。（三）一审法院以本案经受理后，亚太公司没有出庭应诉和答辩，就推定亚太公司放弃了讼争房产的权利主张，推定亚太公司不是房产的实际所有人。上诉人认为如此推定违反了我国的法律基本原则和规定。民事诉讼中，被告答辩是一项权利，放弃答辩权只是程序权利的放弃，不能认为放弃了实体权利。按我国不动产登记制度，确认房产应以房产登记为准，在房产登记没有变更的情况下，一审法院的推定违反了我国的不动产登记法律制度。（四）一审判决以讼争房产的确权申请已经房屋登记主管机关受理，经过行政确权程序，作为确认房产归属的依据，与事实不符。本案事实是，上诉人虽然到房屋登记主管机关申请确权，但房屋登记机关并没有最终通过上诉人的确权申请，也没有将房产过户给上诉人，可以证明上诉人的确权请求没有依据。事实上，因为讼争房产已依法登记，产权清晰，根本不能使用处置积压房产政策，通过公告确权程序来确认产权。二、一审判决适用法律和政策错误。本案讼争的房产时已经依法登记产权的房产，产权清晰，不能适用《处置海南省积压房地产试点方案》等规定。三、判决上诉人承担本案诉讼费不符合诉讼费分担原则，对上诉人明显不公。上诉人基于与亚太公司的债权，请求法院查封依法登记在亚太公司名下的房产，并无任何过错。四、《海口海事法院（2009）海执诉字第2号民事判决》，违反了我国的不动产交易和登记制度，如果其效力得到确认，将导致执法混乱，危害我国的不动产交易中的税收征管制度和不动产登记制度。综上，一审判决错误，请二审法院依法裁决。
贺文郴答辩称，一、贺文郴为善意买受人，本案争议房产应判决为被上诉人所有。1、根据贺文郴提交法庭的相关房产买卖合同付款凭证，以及农高投公司在本次开庭中提交亚太公司给海口市房地产局的《证明》，本案的基本事实是清楚的，并不存在产权不清问题。本案争议的房产权均是在1991、1992年间，由亚太公司转让给农高投公司，农高投公司转让给淮川公司再由其转让给贺文郴。贺文郴向其上手付清了约定的购房款，实际取得了房产的使用权，并在所购买房产内居住使用至今，已有十多年之久。上述购房事实，其中从农高投公司转手转让给购房人的事实有相应的购房合同及农高投公司代理律师的当庭确认，事实清楚，证据充分。而从亚太公司转让给农高投公司过程虽无直接的购房合同原件，但已有证据足以证明购房事实的存在。第一，亚太公司于1992年9月15日出具给市房产局的《证明》清楚的写明该公司在金牛新村二、三号楼的41套房产已经售出，而本案争议的贺文郴2栋206房在二号楼范围之内；第二，在贺文郴房产确权异议公告期间，亚太公司并未提出任何异议；第三，当事人自取得房产后一直居住使用至今无任何人就房产所有权提出异议。第四，农高投公司的实际创办人为王功权、冯仑、潘石屹等人，他们的个人信誉也不允许他们将不属于自己的房产转让给第三人。2、贺文郴取得本案争议房产的方式，即经过多次转手才购得房产，取得房产后虽实际入住，但因原开发商倒闭等原因使得房产办证困难或者根本无法办证，是上世纪90年代初海南房地产泡沫时期在海南的广大购房人取得房产的常见方式。根据海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部联合下发的《处置海南省积压房地产试点方案》的相关规定，他们的房产所有权应当受到法律的保护。原审法院正是考虑到本案的房产转让行为均是发生在上世纪90年代，当时立法滞后，交易行为不规范的实际情况，那时《城市房地产管理法》、《房地产登记管理办法》均没有出台，完善房地产的产权登记制度尚未被民众普遍接受，一个房产交易行为是否完成是以房产是否实际交付为准，而非以房产是否办证过户为准。从而依据《民法通则》、《处置海南省积压房地产试点方案》的相关规定，依法支持了贺文郴的房产确权行为。二、原审法院适用法律正确。本案争议房产虽然名义上还登记亚太公司名下，但事实上早在1992年就已经被亚太公司全部卖掉。名义上的产权登记并不能证明其产权清晰，事实上，正是由于有大量存在的如亚太公司一样的房产销售人，他们在卖出房产以后却不积极协助购房人办理房产过户，不作为行为导致如本案被上诉人一样广大购房人根本无法办证，最终才有了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部联合下发的《处置海南省积压房地产试点方案》的出台。本案争议的房产不能通过正常的房产过户程序办证到实际购房人名下本身就说明其产权不清。原审法院适用《处置海南省积压房地产试点方案》的相关规定作为本案定案依据适用法律完全正确。对此海南省高级人民法院关于做好积压房地产案件审判工作的通知（琼高法[1999]114号文）第五条也规定很明确，“法律、法规、司法解释是办案准绳，《试点方案》是国务院有关部门和海南省人民政府对法律法规的灵活运用，充分考虑了海南房地产市场的实际情况，两者都是我们的办案依据，并且要优先适用《试点方案》，不能把两者对立起来。在实施《试点方案》过程中，对省人大常委会、省政府所制定的相关法规和规章，也要贯彻执行或参照执行。”三、本案贺文郴是依据其本人及其前手签订的相关房产买卖合同主张争议房产的房产所有权，属于要求法院确认物权，而赛格公司查封本案争议房产的依据是其与亚太公司签订的借款合同，属于普通的债权纠纷。根据物权优于债权的原则，也恳请二审法院依法支持贺文郴的诉讼请求。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
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