（2010）琼民三终字第27号
海南省高级人民法院
民事判决书
（2010）琼民三终字第27号
上诉人（原审被告）：海南赛格国际信托投资公司管理人。
负责人：漆慧。
委托代理人：林如锦，海南东方国信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）: 皇甫鸣，男，1958年2月2日出生，汉族。
委托代理人：吕邵双，海南中邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南亚太交流（展览）承办公司。
法定代表人：范建明。
被上诉人（原审被告）：海南农业高科技投资联合开发总公司。
法定代表人：王功权。
委托代理人：杜宇，海南嘉法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南海通实业有限公司。
法定代表人：黄汝明。
被上诉人（原审被告）：海南民丰房地产开发有限公司。
法定代表人：张金花。
被上诉人（原审被告）：贺新娥，女，1963年8月21日出生，汉族。
上诉人海南赛格国际信托投资公司管理人（以下简称赛格公司）因与被上诉人皇甫鸣、海南亚太交流（展览）承办公司（以下简称亚太公司）、海南农业高科技投资联合开发总公司（以下简称农高投公司）、海南海通实业有限公司（以下简称海通公司）、海南民丰房地产开发有限公司（以下简称民丰公司）及贺新娥房屋所有权确认纠纷一案，不服海口海事法院（2009）海执诉字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月9日立案受理后，因亚太公司、民丰公司、海通公司、贺新娥和农高投公司下落不明，本院于2010年12月11日公告送达诉讼文书及开庭传票，农高投公司在公告期内向本院应诉。本院依法组成合议庭并于2011年2月21日公开开庭进行了审理。赛格公司委托代理人林如锦，新都办委托代理人吕邵双，农高投公司委托代理人杜宇到庭参加了诉讼，亚太公司、民丰公司、海通公司、贺新娥经本院依法传唤，无正当理由均未到庭。本案经依法调解未果，现已审理终结。
一审法院查明，1992年7月10日，农高投公司与海通公司之间签订商品住宅转让合同书，由前者将金牛新村2栋306的房屋转让给后者；1994年4月5日，海通公司与民丰公司签订换房协议，民丰公司以其位于海口市龙昆南路汇宇金城8号楼503的房屋置换取得该房屋；同年7月8日，民丰公司与贺新娥之间签订房屋买卖合同书，由民丰公司将本案房屋转让给贺新娥，后者为此支付279040元购房款；同年12月3日，贺新娥与皇甫鸣达成协议，皇甫鸣以取得该房屋所有权抵销其对后者享有的235000元债权。本案在审理中，一审法院依职权调取了本案讼争房屋所有权证存根，存根记载房屋产权登记于亚太公司名下。皇甫鸣及赛格公司经质证对其真实性均无异议。因此，一审法院确认本案讼争的海口市海秀大道56号金牛新村2栋306房，其产权于1991年8月28登记于被告亚太公司名下的事实。一审法院在审理中查明，与本案同时提起诉讼的（2009）海执诉字第2、3号案所涉房产，与本案讼争房产的来源和转手过程基本相同，均由农高投公司于1992年进行再转让而来，均坐落于海口市海秀大道56号金牛新村2栋，产权登记人均为亚太公司。2000年，在海口市人民政府办理积压房地产产权确认活动期间，该两案原告（邓秋云、贺文郴）曾向海口市房管局申请确权。2000年6月12日和19日，海口市房管局就该两套房产在《海南日报》刊登《海口市房产管理局积压房地产产权登记征询异议公告》，公告期间，无相关权利人提出异议或主张权利。另查明，1994年11月24日，海南省高级人民法院以（1994）琼法经初字第4号民事判决，判决亚太公司偿还海南赛格国际信托投资公司借款本金2992万元及利息。2006年9月25日，海南省海南中级人民法院依法宣告海南赛格国际信托投资公司破产还债，同年9月28日指定成立清算组接管海南赛格国际信托投资公司，2007年11月27日，指定原清算组为海南赛格国际信托投资公司管理人，继续负责该司的破产清算工作。2006年9月6日，海南省高级人民法院指定一审法院执行申请执行人海南赛格国际信托投资公司管理人与被执行人亚太公司借款合同纠纷一案。皇甫鸣作为案外人就执行标的物海口市海秀大道56号金牛新村2号楼306室房产提出执行异议，主张产权，一审法院以（2006）海执指字第071-3号民事裁定驳回其异议。
一审法院认为，本案系房屋所有权确认纠纷。虽然皇甫鸣主张讼争的房产为其所有提供的证据材料，因为客观原因存在一定的缺陷，尚不能形成完整的房屋转让的证据链条，但皇甫鸣取得该房产有合同为据，且变相支付了对价；对本案房产自农高投公司至皇甫鸣之间的转让事实，赛格公司也予确认。因此，在当时的法制条件和交易环境下，皇甫鸣并无过错，其行为系善意。皇甫鸣取得该房产后，居住、使用至今长达16年之久，其间，原产权人亚太公司、中间转让人海通公司等人和其他第三人从未向皇甫鸣提出过异议或主张过权益。2000年前后，在海南省人民政府为加快处置本省积压房地产，明确积压房地产权属关系工作期间，本院审理的另案两套转让过程类似的房产之现有占有人向海口市房管局申请房屋确权，要求将两套同样登记于亚太公司名下的房产过户至自己名下。海口市房管局受理后，在《海南日报》发布了“积压房地产产权征询异议公告”。此次处置积压房地产，影响大、时间久，亚太公司应当知道。但公告期间，并无包括亚太公司在内的任何第三人对此表示过异议或主张过权益。本案讼争房产与该两套经过公告的房产来源和转手过程基本相同，均坐落于金牛新村小区，均由农高投公司进行再转让而来，这就说明亚太公司对其已无权再对本案讼争房产主张物权的事实是明确的。本院受理本案后，依法对亚太公司、农高投公司等五被告进行了公告送达，该五被告均未出庭应诉、答辩，亦可说明他们对本案讼争房产放弃了权利主张。综上，可推定该房产虽然还登记于亚太公司名下，但亚太公司早已将其转让并取得价款，亚太公司事实上已不是该房屋的实际所有人，故亚太公司不可能、实际上也从未对本案所涉房产提出过异议或主张过权益。本案讼争房产的转让行为发生于1992年，该时期为海南省房地产发展的特殊时期，当时立法滞后，交易行为不规范，房产未办理过户登记的情况大量存在，故本案纠纷的处理应主要适用当时的法律法规及政策，并符合当时的实际。1999年6月24日, 国务院办公厅以国办发[1999]62号文下发《关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行<处置海南省积压房地产试点方案>的通知》，《处置海南省积压房地产试点方案》在“基本原则”中要求处置积压房地产时应“……面对现实，化解历史遗留问题，实事求是地处理债权债务关系……”。针对当时房地产市场特殊时期遗留的历史问题，海南省当时地方政策及法规明确提出要保护实际购房者的权益。海南省高级人民法院《关于做好积压房地产案件审判工作的通知》第三点指出审理该类案件的指导思想是：“坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则，公平、合理地保护房地产市场各主体的合法权益……”。以上法律法规均明确指明处理积压房产纠纷应遵循的原则和精神，因此，在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致情况下，应遵循实事求是原则，保护实际所有人和现有占有人利益、维护交易秩序的稳定。因此，皇甫鸣关于其购买本案房产系善意，虽未办理过户，但其是本案讼争房产的实际所有人，享有合法权益的主张和请求，应予以支持。赛格公司关于其对亚太公司享有债权，本案讼争房产登记于亚太公司名下，其有权申请执行本案房产的抗辩，为其对本案房产产权登记的表面化理解，与客观事实不符，不予采信。根据物权优先于债权的法律原则，其对亚太公司享有的债权不能对抗皇甫鸣享有的物权。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行<处置海南省积压房地产试点方案>的通知》所附《处置海南省积压房地产试点方案》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：位于海口市海秀大道56号金牛新村2栋306的房产为皇甫鸣所有。本案案件受理费6352 元，由被告赛格公司等承担。
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