（2010）琼民三终字第27号(3)
农高投答辩称，1、一审判决认定事情清楚。皇甫鸣申请确权的房屋系1992年合法取得，有购房合同并支付对价，且居住使用长达16年，原登记产权人亚太公司及其前受让人均未有任何异议主张。虽房屋不能提供中间环节的所有合同，但处在当时的海南，因法律制度的不健全不完善、人们对不动产过户法律认识的初浅、实际交易中不规范的现象普遍，皇甫鸣购房动机系自住使用并无恶意占有的故意，也未侵犯任何第三人的合法权益，系善意买受人，依法应当予以确认和保护。2、一审判决适用法律正确。除非有特别规定，“法不溯及既往”是一般原则，不能以今天已经较为完备和健全的不动产法律制度和法律意识水平，去衡量20年前的房产过户登记行为。况且，亚太公司法定代表人范建明因经济犯罪出逃公司倒闭、中间环节过多、海南房地产泡沫等客观原因，也导致了皇甫鸣未能及时办理房产登记变更手续。因此，本着实事求是的原则，一审法院适用《处置海南省积压房地产试点方案》处理历史遗留问题完全正确。3、皇甫鸣房屋产权虽有登记瑕疵，但根据现有事实，仍可适用不动产善意取得法律规定和国务院法《处置海南省积压房地产试点方案》而确认其物权。而上诉人的破产债权系无抵押担保的一般债权，根据物权优于债权的法律原则，上诉人对亚太公司享有的债权不能对抗皇甫鸣所享有的物权。4、关于案件受理费的承担问题。皇甫鸣执行异议未果，才依法提起确权之诉，上诉人的财产保全及处置阻碍了皇甫鸣对其房屋的物权行使并有可能剥夺其财产，上诉人作为破产清算人承担部分诉讼费并无不可。综上，一审法律的确权判决应当予以维持。
二审审理期间，农高投公司出庭应诉。亚太公司、海通公司、民丰公司、贺新娥没有出庭应诉，视为放弃诉讼权利。农高投公司提交亚太公司1992年9月15日出具给市房产交易所的一份《证明》复印件，其内容为：“我公司在海秀大道金牛新村二、三号楼的41套住房，已转售给各用户。因其发票已入账，并装订保管，不便取来。特此证明，并请贵所给予方便，有关问题我公司负责处理。”用于证明本案涉诉房产属于金牛新村二、三号楼41套住房，亚太公司已经将涉诉房产出售。因该证据没有原件，无法核对其真实性，对该证据不予单独认定。
二审庭审结束后，皇甫鸣提交海南凤凰物业有限公司出具的《证明》，其内容为：“皇甫鸣先生自2000年3月份至今，居住在由我公司服务的海口市海秀中路88-6金牛新村2栋103房。”该证据用于证明皇甫鸣实际占有和使用讼争房产的事实。经质证，赛格公司对该证据的真实性无异议，但认为其不能证明皇甫鸣是讼争房产的所有权人。皇甫鸣申请本院对其是否长期实际占有、使用讼争房产的事实调查取证。本院到海口市海秀大道56号金牛新村物业管理处进行调查，物业管理登记讼争房产的业主为赵哲英，系该房的租住人之一；物业管理处表示多年来，无其他人对本案房产产权提出异议。因讼争房产物业管理处登记业主与权利主张人不一致，质证时，皇甫鸣另外提交（一）江西省工业设备安装公司海南公司缴纳物业管理费的单据复印件；（二）贺新娥（甲方）、敖慧萍（甲方代表）与江西工业设备安装公司海南公司（乙方）签订的《租房合同》；（三）丁金美支付皇甫鸣房租记载；（四）丁金美支付敖慧萍房租款账户明细查询；（五）皇甫鸣和敖慧萍的户口本。（六）皇甫鸣陈述称，赵哲英是海通公司的职员，其本人现已无法查找，以前管理海通公司位于金牛新村的房产，海通公司出卖讼争房产后，因未向物业管理处说明产权变更情况，故业主登记没有改变，赵哲英并非本案房产所有权人。（七）质证时，丁金美提交书面证人证词并到本院接受询问，证实其1995年至2003年向皇甫鸣租住本案房产，2003年搬离后仍代理皇甫鸣收取后续租房人房租。上述证据用于证明皇甫鸣实际占有使用讼争房产。赛格公司对证据（一）至（五）真实性无异议，但认为上述证据不能证明皇甫鸣是房产所有权人。对于证据（一）至（五）的真实性，本院予以确认；丁金美的证词与本案其他证据相符，且到本院接受询问，赛格公司没否认其真实性，本院予以采信。本院认为，物业管理公司的登记是依据业主或住户提供的资料进行登记，对业主身份缺少审查，物业公司也另出具证据证明皇甫鸣的居住情况；结合海通公司出售本案房产的事实和本案房产的实际使用情况，以及赵哲英未主张本案房产产权的事实，可以认定赵哲英并非房产的实际所有人，本案房产系农高投公司从亚太公司购得后转让给海通公司，民丰公司自海通公司取得后转让贺新娥再转让与皇甫鸣。本院对皇甫鸣长期实际占有使用本案房产的事实予以确认。
一审法院认定的其他事实，本院经审查成立。
本案的争议焦点为：一、有关本案房产交易真实性问题；二、有关赛格公司是否有权主张涉案房产产权的问题；三、有关本案法律适用之问题。
本院认为，一、有关本案房产交易真实性问题。
海口市海秀大道56号金牛新村2栋306房虽登记在亚太公司名下，但农高投公司与皇甫鸣均主张该房产已进行转让。二审庭审中，对本案房产交易真实性负有证明责任的农高投公司在庭审中确认其出售房产的事实。房屋转让的事实与本案农高投公司与海通公司之间签订的《商品住宅转让合同书》、民丰公司与海通公司之间签订的《换房协议》、民丰公司与贺新娥之间签订的《房屋买卖合同书》、贺新娥的购房付款凭证、贺新娥与原告皇甫鸣之间签订的《房屋换抵协议书》等证据相印证。一审法院根据亚太公司十多年均未主张其对涉案房产的所有权推定亚太公司已转让该房产并无不当。赛格公司虽质疑涉案房产转让的真实性，但没有相反的证据予以否认。本院认为，根据优势证据胜诉原则，一审有关该事实认定准确，对涉案房产的转让过程的真实性予以确认。
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