（2010）琼民三终字第25号
海南省高级人民法院
民事判决书
（2010）琼民三终字第25号
上诉人（原审被告）：海南赛格国际信托投资公司管理人。
负责人：漆慧。
委托代理人：林如锦，海南东方国信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:邓秋云，男，1951年8月15日出生，汉族。
委托代理人：吕邵双，海南中邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南淮川实业贸易开发公司。
委托代理人：张大生，该司部门经理。
被上诉人（原审被告）：海南亚太交流（展览）承办公司。
法定代表人：范建明。
被上诉人（原审被告）：海南农业高科技投资联合开发总公司。
法定代表人：王功权。
委托代理人：杜宇，海南嘉法律师事务所律师。
上诉人海南赛格国际信托投资公司管理人（以下简称赛格公司）因与被上诉人邓秋云、海南淮川实业贸易开发公司（以下简称淮川公司）、海南亚太交流（展览）承办公司（以下简称亚太公司）、海南农业高科技投资联合开发总公司（以下简称农高投公司）房屋所有权确认纠纷一案，不服海口海事法院（2009）海执诉字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月9日立案受理后，于2010年12月11日向亚太公司和农高投公司公告送达诉讼文书及开庭传票，农高投公司在公告期内向本院应诉。本院依法组成合议庭并于2011年2月21日公开开庭进行了审理。赛格公司委托代理人林如锦，邓秋云委托代理人吕邵双，农高投公司委托代理人杜宇到庭参加了诉讼，亚太公司、淮川公司经本院依法传唤，无正当理由均未到庭。本案经依法调解未果，现已审理终结。
一审法院查明，1992年7月11日，农高投公司与淮川公司签订商品房转让合同，由前者以588532元的价款将位于海口市海秀大道56号金牛新村2栋305、206房转让给淮川公司，付款方式为银行转账；同年8月16日，淮川公司与邓秋云签订转让合同，由淮川公司将上述305房以248050元价款转让给邓秋云，淮川公司收到转让款后出具了收款收据。2000年6月19日，根据邓秋云的申请，海口市房管局就本案诉争房产在《海南日报》发布了“积压房地产产权征询异议公告”，公告期间，无人表示异议或主张权益。海口市房管局产权产籍科于同年10月18日向邓秋云下发积压房地产确权通知书，要求邓秋云办理相关产权登记手续，但海口市房管局最终未给邓秋云办理产权过户手续。邓秋云于举证期限内申请本院到交通银行海南分行调取淮川公司向农高投公司支付购房款的转账凭证，但因年限久远，凭证已被银行销毁而调取未果。本案在审理中，一审法院依职权调取了本案诉争房屋所有权证存根，存根记载房屋产权登记于亚太公司名下。邓秋云及赛格公司经质证对其真实性均无异议。因而，一审法院确认本案诉争的海口市海秀大道56号金牛新村2栋305房，其产权于1991年8月28登记于亚太公司名下的事实。另查明， 1994年11月24日，海南省高级人民法院以（1994）琼法经初字第4号民事判决，判决亚太公司偿还海南赛格国际信托投资公司借款本金2992万元及利息。2006年9月25日，海南省海南中级人民法院依法宣告海南赛格国际信托投资公司破产还债，同年9月28日指定成立清算组接管海南赛格国际信托投资公司，2007年11月27日，指定原清算组为海南赛格国际信托投资公司管理人，继续负责该司的破产清算工作。2006年9月6日，海南省高级人民法院指定一审法院执行申请执行人海南赛格国际信托投资公司管理人与被执行人亚太公司借款合同纠纷一案。邓秋云以案外人身份就执行标的物海口市海秀大道56号金牛新村2栋305房产提出执行异议，主张产权，一审法院以（2006）海执指字第071-3号民事裁定驳回其异议。
一审法院认为，本案系房屋所有权确认纠纷。虽然邓秋云主张诉争的房产为其所有提供的证据材料，因为客观原因存在一定的缺陷，尚不能形成完整的房屋转让的证据链条，但邓秋云向淮川公司购买、淮川公司向农高投公司购买该房产均有合同为据，且支付了对价，该转让事实被告赛格公司亦予确认，在当时的法制条件和交易环境下，邓秋云并无过错，系善意买受人。其购房后，居住、使用至今长达18年之久，其间，原产权人亚太公司和其他第三人从未向邓秋云提出过异议或主张过权益。2000年，在海南省人民政府为加快处置本省积压房地产，明确积压房地产权属关系工作期间，邓秋云向海口市房管局申请房屋确权，要求将登记于亚太公司名下的本案诉争房产过户至其名下。海口市房管局受理后，在《海南日报》发布了“积压房地产产权征询异议公告”。此次处置积压房地产，影响大，时间久，亚太公司应当知道。但公告期间，也并无包括亚太公司在内的第三人表示异议或主张权益，这就说明亚太公司对其已无权再对本案诉争房产主张物权的事实是明确的。一审法院受理本案后，依法对亚太公司和农高投公司进行了公告送达，该两司均未出庭应诉、答辩，亦可说明他们对本案诉争房产放弃了权利主张。综上，可推定该房产虽然还登记在亚太公司名下，但亚太公司早已将其转让并取得房款，亚太公司事实上已不是该房屋的实际所有人，故亚太公司不可能、实际上也从未对本案诉争房产提出过异议或主张过权益。本案诉争房产的转让行为发生于1992年，该时期为海南省房地产发展的特殊时期，当时立法滞后，交易行为不规范，房产未办理过户登记的情况大量存在，故本案纠纷的处理应主要适用当时的法律法规及政策，并符合当时的实际。1999年6月24日, 国务院办公厅以国办发[1999]62号文下发《关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行<处置海南省积压房地产试点方案>的通知》，《处置海南省积压房地产试点方案》在“基本原则”中要求处置积压房地产时应“……面对现实，化解历史遗留问题，实事求是地处理债权债务关系……”。针对当时房地产市场特殊时期遗留的历史问题，海南省当时地方政策及法规明确提出要保护实际购房者的权益。海南省高级人民法院《关于做好积压房地产案件审判工作的通知》第三点指出审理该类案件的指导思想是：“坚持以事实为根据，以法律为准绳的原则，公平、合理地保护房地产市场各主体的合法权益……”。以上法律法规均明确指明处理积压房产纠纷应遵循的原则和精神，因此，在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致情况下，应遵循实事求是原则，保护实际所有人和现有占有人利益，维护交易秩序的稳定。因此，邓秋云关于其购买本案房产系善意，虽未办理过户，但其是本案诉争房产的实际所有人，享有合法权益的主张和请求，应予以支持。但邓秋云关于本案诉争房产已经房屋登记主管机关受理确权申请、刊登征询异议公告等行政确权程序，法院应以此为据，确认该房产属邓秋云所有的主张，因行政确权与司法确权属于性质根本不同的两个独立的程序，行政确权的某些程序或结果在司法确权程序中并不具有当然的证据效力，邓秋云的这一主张，缺乏法律依据，不予采纳。赛格公司关于其对亚太公司享有债权，本案诉争房产登记于亚太公司名下，其有权申请执行本案房产的抗辩，为其对本案房产产权登记的表面化理解，与客观事实不符，不予采信。根据物权优先于债权的法律原则，其对亚太公司享有的债权不能对抗邓秋云享有的物权。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行<处置海南省积压房地产试点方案>的通知》所附《处置海南省积压房地产试点方案》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：位于海口市海秀大道56号金牛新村2栋305的房产为邓秋云所有。本案案件受理费5021 元，由赛格公司、淮川公司、亚太公司、农高投公司共同承担。
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