（2011）深宝法民三初字第14号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第14号
原告（反诉被告）李某，男。
委托代理人欧某，上海市锦X城律师事务所深圳分所律师。
被告（反诉原告）陈某明，女。
委托代理人钟某文，广东华X律师事务所律师。
原告李某诉被告陈某明及反诉原告陈某明诉反诉被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘妍独任审理，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人欧某，被告的委托代理人钟某文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月11日，原告作为买方与被告作为卖方签订《二手房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于深圳市宝安区新区大道万科．金域华府2栋X房，房屋转让总价为人民币贰佰贰拾伍万元（不含税）,因被告拟出卖的房产尚未办理房产证，不能办理过户登记手续，所以双方所签署的买卖合同并未签署日期。同时，合同约定原告作为买方于合同生效当日向被告支付定金人民币2万元，并在合同生效后三日内再向被告支付定金人民币18万元。根据合同的约定，2010年4月11日，原告通过招商银行网上银行依约向被告支付了定金人民币2万元，并由被告出具收款收据。此外，2010年4月l3日，原告再次通过招商银行网上银行向被告支付了定金人民币18万元，被告同日出具收款收据。至此，原告共向被告支付了购房定金人民币20万元。根据合同约定，被告应于2010年5月15日将交易房产交付给原告。但是截至原告起诉之日被告仍未向原告交付交易房产。2010年9月30日，深圳市人民政府出台了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办{2010}82号)(以下简称“限购令”)。根据限购令第二条规定，在本市即深圳市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭在本市购房。而原告为深圳市户籍居民，且在深圳市已经拥有2套住房。根据深圳市人民政府出台的限购令规定，原告已经不能再在深圳市购房。而且根据深圳市房地产登记部门发布的公告，对不符合购房条件的，不予办理备案及登记过户手续。依照我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据上述法律规定，在深圳市人民政府出台限购令后，原告多次与被告协商要求解除合同并返还定金，但被告均以各种借口拖延。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：l、立即解除原告与被告于2010年4月11日签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金人民币20万元；并自2010年10月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至定金全部返还日止(暂计至2010年11月15日为671元)；3、被告赔偿原告律师费损失人民币1.5万元；4、被告承担本案的所有诉讼费。
被告答辩称，一、原、被告于2010年4月11日签订的《二手房买卖合同》是依法有效。二、原告诉称的限购令不能成为其不履行合同并要求解除合同的理由和依据。1、双方达成了买卖合同关系，有《二手房买卖合同》及附件为证，原告也支付了20万元定金，已部分履行合同。2、2010年9月30日深圳市人民政府出台的深府办[2010]82号文件不适用本案。在9月30日之前已经通过银行转帐支付部分定金、房款的可以凭银行转帐有效证明或已经交付相关款项的证明到深圳市房地产权登记中心办理备案或过户手续。因此，事实上本案的交易行为并不适用深府办[2010]82号文，法院可向深圳市规划与国土资源委员会发函查证。3、在法律上本案也不适用《合同法司法解释二》第26条之规定，只有发生在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属商业风险的重大变化，当事人才有可能结合案件的实际情况确定是否变更或解除合同。本案中的限购令显然不属于无法预见，限购令的出台是一个逐渐变化的过程，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，法院应当严格审查当事人提出的无法预见的主张。在商业风险的逐步演演变过程中，市场主体应当对商业风险存在一定预见和判断。本案中限购令的出台是一个逐步的过程，2010年1月7日国务院出台了现国办发[2010]4号文，2010年4月17日国务院出台了国发[2010]10号文，2010年5月5日深圳市政府出台了深府办[2010]36号文，上述文件是对于已经拥有多套房的业主再次购房行为进行严格的限制，作为已经拥有2套房产的原告应该可以意识到这个市场风险。但原告还是与被告签订了《二手房买卖合同》，在合同签订后上述文件出台后，原告也没有提出任何异议，一方面原告应当预见到风险，另一方面现实的风险发生后，原告也认可，现在又提出要以《合同法司法解释二》第26条解除合同，侵犯了守约的被告的权益。4、双方签订《二手房买卖合同》的时间明显早于限购令的发布，限购令显然不能约束出台前双方签订买卖合同的效力。实际上规范性文件也无权对民事合同的效力进行规定或评判。《合同法》第54条、《合同法司法解释一》也规定判断合同是否有效应当以全国人大及常务委员会制订的法律作为依据。深圳市政府的规范性文件显然不能成为原告要求解除合同和拒绝履行合同，回避违约责任的理由。5、关于适用《合同法司法解释二》第26条，最高人民法院《关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二服务党和国家的大局通知规定》，各级法院必须严格适用合同法若干问题的司法解释二第26条，如果根据案件的特殊情况，确实需要在各案中适用的应当由高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核。三、原告诉称拟出卖的房产尚未办理房产证，不能办理登记过户手续的理由不成立。即使没有房产证也可以签订房屋买卖合同，房产证已于2010年10月26日办出，可以办理过户登记手续。被告也向原告发出了要求继续履行合同、办理过户登记手续的《律师函》。四、依据《二手房买卖合同》第10条约定，被告有权主张解除合同并要求原告支付转让成交价20%的违约金。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。
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