（2011）深宝法民三初字第14号(2)
被告反诉称，反诉人与被反诉人于2010年4月11日签订了《二手房买卖合同》，合同约定被反诉人向反诉人购买位于深圳市宝安区新区大道万科金域华府2栋X房，合同总价为人民币2250000（含税）。被反诉人已于2010年4月11日、4月13日共支付购房定金人民币20万元。但在合同履行过程中，被反诉人严重违反合同约定，无正当理由，拒不积极履行合同，从4月11日起双方形成二手房买卖合同关系至今，反诉人多次要求被反诉人严格按合同约定全面履行义务，但被反诉人均置之不理，反诉人认为，被反诉人拒绝履行合同的行为已构成根本违约，根据《二手房买卖合同》第10条约定，反诉人可解除合同并选择要求被反诉人支付转让成交价20%的违约金承担违约责任。另，反诉人认为，2010年9月30日，深圳市人民政府出台了深府办[2010]82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，双方签订《二手房买卖合同》的时间明显早于限购令发布时间，根据“法不溯及既往原则”，限购令不能约束之前双方已签订房产买卖合同的效力。从限购令规定的内容来看，并没有对合同的效力作出规定或评判。实际上，规范性文件也无权对民事合同的效力进行规定。同时，根据《合同法》第五十四条的规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》的规定，判定合同是否有效，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，深圳市政府办公厅发布的限购令，只是规范性文件，不能作为判定合同效力的依据，被反诉人更不能以此作为拒绝履行合同及构成违约行为的理由。综上所述，被反诉人借“限购令”为由，不遵守合同约定义务，反诉人有权依法解除合同并追究被反诉人违约责任，承担购房成交价20%的违约金。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：l、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、被反诉人支付房产转让成交价20%的违约金人民币45万元；3、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。
原告反诉答辩称，1、原告始终未主张《二手房买卖合同》无效。原告在签订合同时因为被告未能及时办理房产证，导致当时无法及时过户。被告于2010年10月26日办出涉案房屋的房产证之前，即2010年9月30日深圳市人民政府出台限购令，明确限制在深圳市拥有2套住房的本市居民购买第三套房屋。原告作为拥有深圳市户籍的市民在深圳市也已拥有2套房屋，完全达到了限购令的条件，导致不能再继续购买。即使原告根据合同的约定与被告协商办理资金监管等后期手续，也无法达到办理过户的目的。即使合同继续履行，也无法达到原告作为买方签订《二手房买卖合同》时购买相关房产的目的，因此根据《合同法司法解释二》第26条的规定，原告有权要求解除或变更合同。2、根据被告主张的政府办[2010]36号文的规定，各商业银行暂停发放第三套及以上房产的按揭贷款，根据本案所涉的《二手房买卖合同》第4条，双方明确约定买方是向银行按揭贷款支付购房款。但根据深圳市深府办[2010]36号文的规定，原告作为买方已不可能再办理按揭贷款。综上所述，原告认为本案继续履行合同已不能实现合同目的，原告有权根据法律的规定请求人民法院解除合同，并要求被告返还已收取的20万元定金。
经审理查明，2010年4月11日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于深圳市宝安区新区大道万科.金域华府2栋X房，房屋转让总价为人民币贰佰贰拾伍万元；买方同意于合同生效当日向被告支付定金人民币2万元，在合同生效后三日内再向被告支付定金人民币18万元；双方约定由买方向银行按揭贷款支付除定金、首期款之外的剩余房款；如买方未按约定履行合同义务超过5天，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按约定履行合同义务超过5天，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，原告作为买方，被告作为卖方双方签订了一份附件，约定双方均确认签订合同时卖方尚未办出一手房产证，卖方应当于2010年5月15日将涉案房产交付买方，在此期间由卖方供楼，由买方支付物业管理费、水电、煤气等相关费用；卖方办出房产证7个工作日内买方需配合卖方去银行进行首期款的资金监管，首期款支付成数以办理银行监管期间的银行基本政策进行支付；买方违约，卖方自行没收定金人民币20万元，买方于违约行为出现后3天内搬离成交物业；卖方违约，卖方赔付买方人民币40万元，买方于收到赔偿款3天内搬离成交物业。
2010年4月11日、2010年4月13日，原告通过银行转账分别向被告支付定金人民币2万元、18万元，被告分别向原告出具了收据。
2010年9月29日，中国人民银行发布银发【2010】275号通知，通知规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；深圳市人民政府于2010年9月30日出台了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办{2010}82号)(以下简称“限购令”)，限购令第二条规定，在本市即深圳市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭在本市购房。
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