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(2011)深宝法民二初字第171号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书

(2011)深宝法民二初字第171号
原告(反诉被告):刘某静。
委托代理人:王某,广东天X律师事务所律师。
被告(反诉原告):深圳市家X顺房产交易有限公司。
法定代表人:陈某,该公司总经理。
委托代理人:陈某兴,该公司职员。
委托代理人:曾某,该公司职员。
原告刘某静诉被告深圳市家X顺房产交易有限公司(以下简称家X顺公司)居间合同纠纷一案,本院于2010年9月28日立案受理后,被告家X顺公司在答辩期内提起反诉,本院予以合并审理,并依法适用简易程序,由审判员叶建涛独任审判,于2011年2月10日公开开庭进行审理。原告刘某静及其委托代理人王某,被告家X顺公司委托代理人陈某兴、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某静诉称:原告在被告的介绍下,于2010年9月22日与彭某英签订了《深圳市二手房预约买卖合同》,约定购买彭某英位于深圳市宝安区龙华苹X园1栋狮子座X的房产。合同签订当天,原告向彭某英支付了两万元定金,向被告支付了五仟元必要费用,上述两种款项的支付方式均为现金。2010年9月30日,深圳市出台了限购令,由于原告是非深户,且没有一年以上的社保缴纳证明或者纳税证明,导致原告与彭某英不能办理过户手续,合同目的无法实现,交易无法完成。随后,原告即要求被告返还五仟元必要费用,遭到拒绝。原告认为,导致涉案房产无法交易的原因,是政府限购令政策的出台,不能归责于买方或卖方任何一方。此种情形下,合同应当解除,被告应当返还五仟元。请求法院判令被告返还原告人民币五仟元,并承担本案全部诉讼费用。
被告家X顺公司答辩并反诉称:第一、被告促成原告与案外人彭某英签订二手房买卖合同,居间合同关系成立,被告为交易双方监管订金,协助办理委托赎楼公证手续,及时督促双方履行合同约定义务,协调处理交易纠纷,被告已充分履行居间义务,根据合同法相关规定,有权收取必要费用;第二、根据合同约定,原告须于2010年9月26日到银行监管购买首期款,并申请按揭贷款,但经被告多次催促,原告都以各种理由拒绝履行义务,因此2010年10月23日,被告联合案外人彭某英向原告发出催告函,给予履行义务的最后期限,但原告仍置之不理,因此被告协助案外人彭某英做了解除合同通知的送达保全公证,交易的未完成是原告的根本违约行为造成的,原告存在过错不能免除其佣金支付义务;第三、原告认为交易未完成,是受限购力影响,缺乏依据。根据国土局对限购力的解读,只要在2010年9月30日之前已实际发生交易行为,且买卖双方与银行签订资金监管协议,并实际支付费用,是可以办理过户的,合同是2010年9月22日签订,并已实际履行,如果原告按照合同约定在9月26日之前履行资金监管义务,交易完成是可以顺利完成的。综上,根据合同法的相关规定及原告签署的佣金及必要费用支付承诺书第3条约定,被告不仅不应该退还必要费用,原告仍应支付被告的全额佣金。反诉请求:1、判令原告支付被告佣金1.5万元;2、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告家X顺公司的反诉,原告刘某静辩称:第一、合同最终无法完成是因为政府限购令的出台,是无法预测的,并非原、被告原因,被告应当退还原告5000元。第二、关于必要费用,被告应当提供发票和电话费、住宿费等,而不是笼统的5000元。当时在签合同时,被告称必要费用就是佣金。被告的诉讼请求是不合理的,合同无法完成是限购令的出台。请求法庭驳回被告的反诉请求。
本院经审理查明:
2010年9月22日,刘某静(买方)与案外人彭某英(卖方)签订《深圳市二手房预约买卖合同》,约定卖方将位于深圳市宝安区龙华苹X园1栋狮子座X的房产以人民币捌拾肆万伍仟元整(小写:¥845000.00元)转让给买方,定金为人民币贰万元整(小写:¥20000.00元),余款由买方向银行抵押贷款支付,买方须于2010年9月26日前支付除定金之外的首期款人民币拾伍万元整(小写:¥150000.00元)。
同日,刘某静向家X顺公司出具《佣金及必要费用支付承诺书》,内容:“由经纪方深圳市家X顺房产交易有限公司提供居间服务,已经促成卖方:彭某英与买方:刘某静签订关于转让深圳市宝安区龙华苹X园狮子座X物业的《二手房买卖合同》,合同约定该房产转让价为人民币:捌拾肆万伍仟元整(小写:¥845000.00元),本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用:1、买方应支付佣金人民币亿万伍仟元整(小写:¥15000.00元),其中必要费用为人民币伍仟元整(小写:¥5000.00元);…上述居间服务的必要费用按各方佣金额的20%计算,交易完成后此必要费用可抵扣佣金。2、必要费用应在签订《二手房买卖合同》时支付,佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付,…”


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