上诉人鞍山市城市建设开发有限公司（以下简称开发公司）与上诉人鞍山北美新热电环保有限公司（以下简称北美公司）、原审被告鞍山市热力总公司（以下简称热力公司）房屋租赁合同、返还原物纠纷一案(2)
热力公司既未作出书面答辩，也未参加本案诉讼。
第三人北美公司诉称：本案开发公司与热力公司所诉争的鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的所有权及湖南1#B业务用房的使用权均已于2004年7月20日由第三人合法受让。请求判令：一、鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的所有权归北美公司所有。二、北美公司对湖南1#B业务用房依法享有使用权。
一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”鞍山市城市建设开发公司与热力公司签订《湖南1#B业务用房租用协议书》的时间是1990年4月5日，当时的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定。根据上述司法解释，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，城建公司与热力公司房屋租用协议中租赁期限超过20年的部分无效。2010年4月5日租期已满20年，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在鞍山市城市建设投资发展有限公司与美国北美企业投资集团公司签订的鞍山市热力总公司产权转让协议中约定转让的资产不包括湖南1#B
业务用房，其又不能提供充分的证据证明其对该房屋享有合法的使用权，故对第三人北美公司提出其享有湖南1#B业务用房使用权的诉讼请求不予支持，第三人北美公司应当将该房屋返还给开发公司。城建公司与热力公司于1991年6月24日签订的转让鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的协议，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据协议约定，热力公司应当免除鞍山市城市建设开发公司办公楼1991年至1995年的取暖费。但热力公司未履行协议约定的义务，于协议签订当年就向城建公司发出交纳取暖费的通知，城建公司于1991年10月交纳了其办公楼的取暖费。因热力公司未依双方协议约定免除城建公司办公楼的取暖费，城建公司也未按协议约定向热力公司提供该幼儿园房屋的全套施工技术档案，也未协助热力公司办理房屋所有权转移登记。双方的以上行为，可以推定双方经协商一致，解除了双方签订的协议。热力公司单方办理房屋权属登记时，未向房产登记部门提交双方签订的协议书，而是向房产登记部门出具了内容为“管理不善、资料不全”的具结书，进一步证明了双方已经解除了房屋转让协议的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止覆行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故开发公司有权要求热力公司返还鞍山市铁东区湖南街13l甲房屋。但因第三人北美公司从鞍山市城市建设投资发展有限公司受让湖南街131甲房屋是善意的，并支付了对价，且已在鞍山市产权交易中心办理了产权转让手续，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于善意取得的规定，第三人北美公司依法取得了湖南街l31甲房屋的所有权，开发公司要求热力公司返还湖南街131甲房屋已客观不能，故对开发公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，开发公司可以向热力公司请求赔偿损失。第三人北美公司主张享有湖南街131甲房屋所有权的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于开发公司能否享有鞍山市城市建设开发总公司的权利的问题。1998年12月10日鞍山市城乡建设委员会与王选清签订协议，将鞍山市城市建设开发总公司及所属单位一次性整体出售给王选清，改制成立的鞍山市城市建设开发有限公司即本案原告承接了鞍山市城市建设开发总公司的人员、设备、设施、物资、债权债务，据此开发公司依法享有和承担了鞍山市城市建设开发总公司的权利和义务。因此第三人北美公司在庭审中辩称，开发公司无权就本案诉争房屋提起诉讼的理由不成立。关于开发公司提出与鞍山市城市建设投资发展有限公司签订《鞍山市热力总公司产权转让协议书》的是美国北美企业投资集团公司，不是本案第三人北美公司，第三人北美公司无权以自己名义对本案诉争房屋主张权利的问题，一审法院认为，在《鞍山市热力总公司产权转让协议书》中，美国北美企业投资集团公司授权鞍山北美新热电环保有限公司行使协议中的一切法律义务，因此第三人北美公司有权以自己名义主张权利。据此判决如下：一、开发公司与鞍山市热力总公司于1990年4月5日签订的《湖南1#B业务用房租用协议书》中租赁期超过二十年的部分无效，本判决生效后30日内，第三人鞍山北美新热电环保有限公司将湖南1#B业务用房返还给开发公司；二、驳回开发公司要求鞍山市热力总公司返还鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的诉讼请求；三、鞍山市铁东区湖南街131甲房屋归第三人鞍山北美新热电环保有限公司所有。四、驳回第三人鞍山北美新热电环保有限公司要求确认其享有湖南1#B业务用房使用权的诉讼请求。开发公司预交的案件受理费46800元、财产保全费5000元，第三人鞍山北美新热电环保有限公司预交的案件受理费23400元，均由鞍山市热力总公司负担。
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