上诉人亚产（沈阳）房地产开发有限公司与被上诉人爱凯投资咨询（沈阳）有限公司及原审被告浙江海天建设集团公司大连分公司和浙江海天建设集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案(2)
2008年3月6日，爱凯公司以亚产公司的名义并经亚产公司同意与沈阳文思房地产经纪有限公司（以下简称文思公司）签订《全案策划和代理销售合同》，约定由文思公司对亚产*亚洲城项目进行全程策划和销售代理工作，并收取相关费用。次日，爱凯公司以亚产公司的名义并经亚产公司同意与文思公司又签订了《全案策划和代理销售合同补充协议》，约定文思公司的全程策划费用为人民币300万元/年。2008年4月8日，爱凯公司以亚产公司的名义并经亚产公司同意与沈阳厚地房地产开发有限公司（以下简称厚地公司）签订了《亚产*亚洲城项目管理承包合同书》，约定合同总价款为1000万元人民币，厚地公司为项目承包单位，负责对亚产*亚洲城建设项目实施全过程管理，主要合同范围包括同设计院沟通关于施工图纸出现设计变更等相关设计问题、对建筑公司进行全程监督管理、对亚产公司外委工程项目进行全程监督管理等。
另查明，2008年6月4日，宁山中路北地块拆迁指挥部出具《宁山中路北地块拆迁现状》，载明：……拆迁现已基本结束，只有几户军产房屋正在协商，并已达成协议。目前学校搬迁也在商讨中，待学校搬迁后立即拆除。拆除后把土地转交竞得人。2008年6月19日，亚产公司向市国土局出具《承诺书》，载明：宁山中路北地块，……摘牌容积率为4.0，由于本地块拆迁比例过高，希望将容积率由原来的4.0调整为5.20。如果规划能给予调整，我公司愿意承担由规划调整需补交的土地出让金。
2009年8月4日，皇姑区政府向市国土局出具《关于调整亚洲城项目容积率的函》，主要内容为：……按照市政府的要求，该项目已于今年3月份全面开工建设，部分工程已施工到地上12层，主体工程完成9万平方米，占项目总面积的45％。宁山中路北地块为净地拍卖，按规定我区应于2008年4月30日前交地，但由于该地块特别是部队住宅拆迁难度较大，并与我单位发生纠纷，因此一直无法提供净地。……上述情况，为了保增长、促发展，恳请贵局将亚洲城项目容积率由4.0调整到5.20，以确保亚洲城项目的顺利实施。同年9月18日，皇姑区政府就调整容积率问题向市国土局出具《关于亚产亚洲城项目调整容积率情况的函》，载明：……2009年1月全部交齐了地价款。2010年1月14日，皇姑区政府作出《关于亚洲城项目有关问题调查情况的报告》，该报告载明：……经调查了解，项目建设以来代表亚产公司具体负责与我区沟通并实施项目建设的人员实际是爱凯公司的职员，此事在爱凯公司提供的双方合作开发合同书中，已明确由爱凯公司负责项目管理。2010年3月31日，沈阳市城市规划委员会形成第4号《会议纪要》，其中议定：关于亚产*亚洲城项目规划建筑设计方案。原则同意规划设计方案一，其中容积率由4.0调整至5.20，商业比例由40％调整至27.22％。目前由于容积率调整审批手续正在办理之中，涉案项目的土地使用权证及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证等五证均未取得。
2010年4月20日，沈阳建筑大学建设项目管理公司项目监理部出具《亚洲城建设用地的交付面积及时间情况说明》，主要内容为：政府于2008年11月份将亚洲城项目大部分建设用地交付给建设方使用，但至今仍有大约4500平方米的建设用地没有交付给建设方。该部分未交土地地上原建筑物于2010年4月12日才开始拆除。
还查明，截至亚产公司起诉时，爱凯公司为涉案项目筹措建设资金332,887,813元，其中行销项目收取业主认购款322,887,813元，向沈阳靓马集团有限公司借款1000万元。截至本案一审审理终结时，涉案亚产*亚洲城项目建设至封顶10栋楼，正在建设2栋，因容积率调整引发的挡光问题暂停建设2栋，已经建完地下车库1个，未完地下车库1个，已经完成总建筑面积为14万余平方米。
再查明，2010年1月14日，亚产公司向亚洲城全体业主发出《致亚洲城全体业主函》，载明：亚洲城项目定于2010年6月30日前将项目相关手续办理齐全，正式开盘销售，业主可以办理相关手续；亚洲城项目（1＃、2＃、3＃、4＃、8＃、9＃、10＃）定于2010年底交房，11＃、12＃于2010年春季工程复工时，正式复工，并于2010年8月底交房。同时承诺了逾期交房的违约责任。2010年1月23日，爱凯公司向亚产公司发出《亚产立即撤回〈致亚洲城全体业主函〉停止不切合实际承诺并赔偿合作项目损失的函》，主要载明：我公司认为《致亚洲城全体业主函》不尊重客观事实，不切合实际，以目前贵公司的严重违约及不合作行为和项目的实际状况，函中承诺的内容难以兑现，同时按照贵公司承诺的违约责任追究原则，贵司的擅自发函承诺行为将会给整个亚洲城项目带来大约3600万元至7200万元的巨额经济损失。现我司郑重要求贵司立即收回不切合实际的虚假承诺，保证以后不再发生类似事件，并对因此造成的项目经济损失承担全部赔偿责任。
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