（2011）辽民一终字第23号
上诉人鞍山市城市建设开发有限公司（以下简称开发公司）与上诉人鞍山北美新热电环保有限公司（以下简称北美公司）、原审被告鞍山市热力总公司（以下简称热力公司）房屋租赁合同、返还原物纠纷一案
辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）辽民一终字第23号
上诉人（原审原告）：鞍山市城市建设开发有限公司。住所地：鞍山市铁东区民生东路26号。
法定代表人：王选清，该公司董事长。
委托代理人：黄殿满，辽宁弘扬律师事务所律师。
委托代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：鞍山北美新热电环保有限公司。住所地：鞍山市铁东区山南街94号。
法定代表人：王刚，该公司总经理。
委托代理人：李淼，该公司职员。
委托代理人：朱炳兴，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：鞍山市热力总公司。住所地：鞍山市铁东区湖南街18号。
法定代表人：邱为民，该公司经理。
上诉人鞍山市城市建设开发有限公司（以下简称开发公司）与上诉人鞍山北美新热电环保有限公司（以下简称北美公司）、原审被告鞍山市热力总公司（以下简称热力公司）房屋租赁合同、返还原物纠纷一案，鞍山市中级人民法院于2010年10月26日作出（2009）鞍民一初字第37号民事判决。开发公司、北美公司均不服，于2010年11月19日同时向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，1990年4月5日，鞍山市城市建设开发公司（以下简称城建公司）与鞍山市供暖工程公司(以下简称供暖公司)签订了《湖南1#B业务用房租用协议书》，约定：城建公司在湖南1#B建一栋1380平方米房产管修业务用房，租给供暖公司使用，租期40年，从双方签字之日起开始计算；租金145万元。协议签订后，双方均履行了各自的义务。至2010年4月5日租期满20年。1991年6月24日，城建公司与供暖公司签订一份协议书，约定：城建公司将其建设的湖南1#B小区幼儿园(楼牌号：鞍山市铁东区湖南街131甲)交给供暖公司使用，产权归供暖公司；供暖公司同意豁免城建公司位于鞍山市铁东区民生路26号办公楼1574平方米1991年至1995年的取暖费；城建公司负责提供全套施工技术档案。协议签订后，城建公司按照协议约定将房屋交付给供暖公司。供暖公司未按协议免除城建公司办公楼的取暖费，于协议签订当年即通知城建公司交纳办公楼的取暖费。因协商不成，城建公司于1991年10月交纳了其办公楼的取暖费。因供暖公司未依协议约定豁免城建公司办公楼的取暖费，城建公司也未按协议约定向供暖公司提供该幼儿园房屋的全套施工技术档案，也未协助供暖公司办理房屋所有权转移登记。1995年6月7日，热力公司(1992年1月，供暖公司更名为热力公司)向鞍山市房产管理局出具内容为“管理不善、资料不全”的具结书，于同年12月15日领取了该幼儿园房屋所有权证书。2004年7月20日，鞍山市城市建设投资发展有限公司与美国北美企业投资集团公司签订了《鞍山市热力总公司产权转让协议书》，2005年4月30日又签订了一份《鞍山市热力总公司产权转让补充协议书》，鞍山市城市建设投资发展有限公司将鞍山市热力总公司的部分国有资产转让给美国北美企业投资集团公司，鞍山市城市建设投资发展有限公司保留原鞍山市热力总公司。美国北美企业投资集团公司授权本案第三人北美公司行使协议中的一切法律义务。2005年7月20日，双方在鞍山市产权交易中心办理了产权转让手续。转让的国有资产中包括了本案诉争的鞍山市铁东区湖南街131甲房产，并已实际交付。热力公司承租的湖南1#B房产管修业务用房未包含在转让的资产中，该房屋现由北美公司占有使用。
另查明，1993年3月，城建公司更名为鞍山市城市建设开发总公司。1998年l2月4日鞍山市经济体制改革委员会作出鞍经改发[1998]59号《关于同意鞍山市城建开发总公司企业产权转让的批复》，同意将鞍山市城市建设开发总公司及所属单位的企业产权转让给王选清。1998年12月10日，鞍山市城乡建设委员会与王选清签订协议，将鞍山市城市建设开发总公司及所属单位一次性整体出售给王选清。1999年1月，鞍山市城市建设开发总公司注销，鞍山市城市建设开发有限公司(即原告)设立，根据协议开发公司承接了鞍山市城市建设开发总公司的人员、设备、设施、物资、债权债务。
开发公司一审起诉称：一、开发公司与热力公司于1990年4月5日签订《湖南1#B业务用房租用防议书》，约定：开发公司将其建设的位于湖南1#B小区的建筑面积为1380平方米的房屋租赁给热力公司，作为热力公司的办公用房，租期40年，租金145万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租期超过20年的部分无效。二、1991年6月24日，开发公司与热力公司又签订一份协议，约定：开发公司将其建设的湖南1#B小区幼儿园(楼牌号：鞍山市铁东区湖南街131甲)交给热力公司使用，产权也归热力公司；同时热力公司承诺豁免开发公司位于鞍山市铁东区民生路26号办公楼1574平方米1991年至1995年的取暖费。协议签订后，开发公司依约将该幼儿园交付给热力公司占有使用，当年热力公司就要求开发公司交纳办公楼的取暖费，否则立即停止供暖。开发公司多次找到热力公司协商，要求其依据协议的约定豁免办公楼的取暖费，但是热力公司却不予理睬，开发公司无奈在1991年10月交纳了办公楼的取暖费。因热力公司未依协议约定豁免开发公司办公楼的取暖费，开发公司亦未按协议约定向热力公司提供该幼儿园的全套施工技术档案，也没有协助热力公司办理该房屋产权转移登记。1995年6月7日，热力公司向鞍山市房产管理局出具内容为“管理不善、资料不全”的具结书，于同年12月15日领取了该幼儿园的房屋所有权证书。因开发公司与热力公司签订的协议已经解除，热力公司属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，热力公司应当将该幼儿园返还给开发公司。请求判令：一、依法确认《湖南1#B业务用房租用协议书》中，租期超过20年的部分无效，同时返还该房屋。二、热力公司返还开发公司鞍山市铁东区湖南街131甲房屋。三、诉讼费由热力公司负担。
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