（2011）辽民一终字第23号(3)
开发公司的上诉理由是：一、1991年6月24日开发公司与热力公司订立的湖南1号B小区幼儿园转让《协议书》订立后，开发公司依约将该房屋交付热力公司，而热力公司没有按照协议约定免除城建公司的办公楼取暖费，城建公司与热力公司协商未果即交纳了取暖费，并通知热力公司解除合同，根据合同法第九十六条的规定，该合同已经解除。而热力公司于1995年向房产局出具“管理不善。资料不全”的担保具结书，以欺骗手段取得该房屋所有权证书。开发公司有权要求返还该房屋。二、北美公司对湖南1号B小区幼儿园不构成善意取得，应将该房屋返还开发公司。1、北美公司受让的国有资产中，并不包括湖南1号B小区幼儿园。鞍山市城市建设投资发展有限公司与美国北美企业投资集团公司签订的《鞍山市热力总公司产权转让协议书》及《补充协议》，将热力公司部分资产转让。在国有资产转让清查评估明细表中，不包括本案争议的“湖南1号小区幼儿园”。一审判决根据清查评估明细表中的“大力商务公司”的建筑面积1761.4平方米与本案争议房屋的建筑面积一致，认定大力商务公司系本案争议房屋，缺乏事实依据。2、如果大力商务公司就是本案争议的湖南1号B小区幼儿园，在未办理房屋所有权转移登记手续以前，北美公司也不构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得须符合如下要件：一是受让人受让不动产时是善意的，即受让人在从事交易时，不知道房屋所有权证上所记载的人并不是真正的房屋所有权人。二是以合理的价格转让。三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人，即转让房屋时须办理房屋所有权转移登记手续后，才能构成善意取得。《企业国有产权转让管理暂行办法》规定：企业国有产权转让成交后，转让方与受让方应当签订产权转让合同，并应当取得产权交易机构出具的产权交易凭证。企业国有产权转让成交后，转让和受让双方应当凭产权交易机构出具的产权交易凭证，按照国家有关规定及时办理相关登记手续。产权交易中心不是产权交易的主管部门，产权交易凭证不能代替不动产转移登记，其不发生物权效力。请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项。判令湖南1号B小区幼儿园归开发公司所有。
北美公司答辩称：一审中开发公司没有提供已经交付取暖费的证据，热力公司也没有收到该部分取暖费。北美公司已按照协议向对方支付了对价，实际接收了诉争房屋并一直在使用。诉争房屋的所有权已变更到热力公司的名下，开发公司不在享有所有权。北美公司对湖南街131号幼儿园享有所有权。
北美公司上诉理由理由是：一审判决认定“依据协议鞍山市城市建设开发有限公司承接了鞍山市城市建设开发总公司的人员、设备、设施、物资、债权债务”与事实不符。协议第一条约定：被转让企业的资产负债情况中企业资产总额、所有者权益详见企业审计报告、资产评估报告书。而资产评估报告书并未将湖南1号B业务用房列入评估范围。开发公司系设立登记的私营企业，而非由鞍山市城市建设开发总公司变更而来，二者无法律上的继承关系，仅仅是合同关系，开发公司通过合同方式以出资获得协议约定的部分财产，而非出售方的全部资产。开发公司在协议购买企业资产时，并不包括诉争房产，故开发公司无权主张诉争房屋的使用权。
开发公司答辩称：1998年12月10鞍山市城乡建设委员会与王选清订立的《资产转让合同》第二条约定，将城建公司及所属单位一次性整体出售给王选清，原企业的资产和负债均由开发公司承继，而非北美公司所称部分实物资产转让。根据鞍山市国有资产监督管理委员会的文件，本案诉争的两处房产均属于开发公司依法受让的资产。（2008）鞍民一终字第214号民事判决书确认开发公司承担了城建公司的权利、义务，并承担了原城建所欠债务，请求二审法院驳回北美公司的上诉请求。
本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，二审期间，2011年2月21日，鞍山市发展和改革委员会出具一份说明：“根据原鞍山市计划委员会（我委前身）《关于下达一九八八年商品房建设计划的通知》（鞍计资字
[1988]247号）文件，湖南1号B房产管修业务用房、湖南1号B小区幼儿园、湖南602号楼底层网点项目均包含在该计划下达的市城建开发公司项目中”。鞍山市国资委于2011年2月28日出具说明一份：鞍山市城市建设开发总公司于1999年1月依据鞍山市经济体制改革委员会作出的鞍经改发（1998）59号文件进行企业整体改制，根据改制文件及企业转让合同，原公司注销，重新设立的鞍山市城市建设开发有限公司承接了原公司全部资产和负债，属企业整体受让，其中包括湖南1号B业务用房、湖南1号B幼儿园和湖南602号楼底层网点产权。同日，鞍山市国资委出具《关于湖南1号B两处房产归属的复函》内容为：坐落于鞍山市铁东区湖南街131甲，面积1761.4平方米房产，2004年经市政府批准，转让给美国北美企业投资集团，受让方已支付全部转让价款，并完成产权交割。湖南1号B建筑面积为1380平方米业务用房的产权待我委核查确定后，再行函复。2011年3月3日，鞍山市国资委出具《关于产权归属情况的说明》，内容为：我委于2011年2月28日对各单位出具的函件，仅说明原鞍山市经济体制改革委员会作出的鞍经改发（1998）59号文件进行企业整体改制的意见。关于湖南1号B业务用房，湖南1号B幼儿园和湖南602号楼底层网点三处房产产权实际归属问题，以我委按照法定程序核查确认为准。其中，已查证湖南1号B幼儿园在2004年经市政府批准，转让给美国北美企业投资集团，其它两处房产产权归属正在查证过程中。2001年3月18日，鞍山市国资委出具《关于湖南1号B业务用房和湖南602号楼底层网点产权归属情况的说明（函）》（鞍国资函[2011]12号），内容为：各有关单位：我委就湖南1号B业务用房和湖南602号楼底层网点产权归属情况分别到产权交易中心和室档案局查阅相关资料。目前，尚未查到表明上述房产为非国有属性的依据。2011年3月22日，鞍山市国资委出具《关于湖南1号B幼儿园和湖南1号B业务用房及湖南602号楼地层网点产权归属情况的说明（函）》（鞍国资函[2011]13号），内容为：各有关单位：我委于2011年2月28日对各有关单位出具的说明，仅说明原鞍山市经济体制改革委员会发出的鞍经改发[1998]59号文件及企业转让合同在书面上表达了该企业的改制工作范围和双方约定的拟实行的产权转让标的。依据有关法规，改制企业拟转让标的的资产性质，必须依据改制当时的审计评估报告界定的资产范围、受让方的付款凭证以及当地政府管理机关发放的产权证方可确认。近期，我委依据法定程序核查确认，湖南1号B
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