（2011）辽民一终字第23号(4)
幼儿园已在2004年经市政府批准，转让给美国北美企业投资集团。就湖南1号B业务用房及湖南602号楼底层网点产权归属问题，我委分别到市产权交易中心和市档案局查阅相关资料。目前，尚未查到表明上述房产为非国有属性的依据。此前，我委对上述房产产权性质所作出的说明及函件的解释，均以此件为准。2011年4月20日，鞍山市国资委出具鞍国资函（2011）18号《关于湖南1号B业务用房和湖南602号楼底层网点产权归属的说明（函）》，内容为：经我委审查核实确认，鞍山市城市建设开发总公司于1999年1月依据鞍山市经济体制改革委员会作出的鞍经改发（1998）9号文件进行企业整体改制，将原企业整体出售。1999年8月，鞍山市企业转让合同履约监管领导小组办公室以鞍企监字（1999）9号文件对鞍山市城市建设开发总公司产权予以验收，公司整体出售符合法定程序。根据相关改制文件和湖南1号B业务用房租用协议书、租用湖南602号楼底层网点协议书，原鞍山市城市建设开发总公司租赁给鞍山市供暖工程公司的湖南1号B业务用房和湖南602号楼底层网点作为原公司整体资产的一部分，随原公司整体出售，两处房屋产权已经属于鞍山市城市建设开发有限公司所有。
本院认为，根据鞍山市城乡建设委员会与王选清于1998年12月10订立的企业转让协议，将城建公司及所属单位一次性整体转让给王选清，由王选清承接城建公司的人员、设备、设施、物资、债权债务。王选清在此基础上设立了开发公司，性质为私营企业。根据鞍山市国资委鞍国资函（2011）18号的说明，湖南1号B业务用房作为原公司整体资产的一部分，随原公司整体出售，房屋产权已经属于开发公司所有。因此，开发公司依法请求实际使用人北美公司返还案涉房屋，主体适格。北美公司上诉称开发公司与城建公司无承继关系，湖南1号B业务用房不在转让资产范围的主张证据不足，本院不予支持。1990年4月5日城建公司与热力公司订立的《湖南1号B业务用房租用协议书》系双方真实意思表示，但协议中房屋租期40年的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租期不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的强制性规定，故超过二十年的约定无效。由于该房屋到2010年4月5日出租期限已超过20年，北美公司现仍在使用，北美公司应将此房屋返还开发公司。关于湖南街131号房屋（湖南1号B幼儿园）的归属问题。开发公司认为该房屋为原城建公司财产，整体出售给王选清。但开发公司未能提供出售时的资产评估报告及出售资产的清单，又无其他证据予以佐证，鞍山市国资（2011）13号函明确，该房屋2004年经鞍山市政府批准，转让给美国北美企业投资集团。对此事实，本院予以确认。开发公司请求确认该房屋归其所有，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由开发公司、北美公司各负担23400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 维 良
审 判 员 许 建 时
审 判 员 刘 新 忠
二0一一年四月二十七日
书 记 员 孙 梦 依
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