（2010）辽民一终字第74号(4)
一审法院向双方当事人送达了评估报告书，并于2006年10月26日开庭对该评估报告进行了质证，资产评估公司的资产评估师和凤玲出庭对绿源公司提出的异议作出了答复。
新华书店的880平方米土地与绿源公司的土地相邻。绿源公司在本次开庭审理时陈述，在双方发生纠纷后，已将两块土地全部转让给他人，转让时未经新华书店同意。当庭既未提供转让的证据，也未说明转让的价格，在法庭规定的期限内，仍未能向法庭提供相关证据。
新华书店在本次开庭审理时表示，未能按合同约定交启动资金的原因是绿源公司未能办理建住宅房的审批手续，部分职工不支付购房款。
上述事实有抚顺市规划和国土资源局向绿源公司下达的《规划设计定位通知书》、《资产评估报告书》、一审法院2006年10月26日对评估报告书质证的开庭笔录、本院2006年4月12日开庭笔录在卷，可以认定。
本院认为，双方签订《关于换建事宜协议书》、《补充协议》、《关于联建事宜协议书》三份协议，其中最后一份协议明确约定：新华书店土地面积880平方米，营业建筑534平方米，与绿源公司互换，绿源公司须归还新华书店土地面积880平方米，办公楼534平方米，工程费用由绿源公司负责；双方联建综合楼，双方各自按所得实际面积计算，新华书店按每平方米综合造价650元给付绿源公司。根据该协议内容应为新华书店将土地及房屋交付给绿源公司使用，由绿源公司为新华书店异地归还新华书店原土地及房屋建筑面积，同时增建部分住宅，并由新华书店承担部分费用。据此，双方协议的性质应为联建协议纠纷，一审法院认定本案案由为建设工程合同不妥。绿源公司上诉提出一审判决认定本案为建设工程合同纠纷错误的主张，应予采纳。
关于协议的效力问题，双方签订第一份协议后，绿源公司办理规划审批手续，经抚顺市规划和国土资源局审批，明确建筑不得改变使用性质，不许建住宅。双方仍在补充协议中明确约定建住宅，且双方约定设计的办公楼与住宅为一体的综合楼，因住宅部分未经批准，而绿源公司仍实施对综合楼的施工工程，对整体综合楼而言，不宜认定部分有效，部分无效，应认定三份协议均为无效协议，一审法院认定该协议有关建住宅楼部分无效，建综合楼部分有效不妥。
关于双方合同无效的责任问题，因后两份协议均是在规划审批部门审批后签订的，根据双方在《补充协议》第3条约定的：“鉴于绿源公司在办理建房手续时没有清楚的指定为新华书店建住宅……”。双方在《关于联建事宜协议书》中隐去建住宅字样等，应认定双方是在明确有关部门不允许建住宅的情况下签订的协议，双方对合同无效均负有一定的责任。绿源公司依据无效合同取得财产应予返还，因新华书店投入联建的土地及未拆除的地上建筑物已被绿源公司转让，返还原物已为不可能，应折价返还。因合同无效，一审判决驳回绿源公司要求新华书店承担违约责任的反诉请求亦是正确的。
关于合同无效的损失承担问题，根据一审判决新华书店已经承担了投资的利息及租房损失。
因绿源公司在未经新华书店同意的情况下将联建的土地及未拆除的地上建筑物转让他人，转让的价格亦是由绿源公司单方决定的，而绿源公司在法庭规定的期限内未提供转让价款的相关证据。故因合同无效造成返还不能的责任，应由绿源公司承担，绿源公司如有损失亦应由其自行承担。
关于新华书店置换给绿源公司的财产价值认定的问题，本案双方虽然在协议中约定了《95年抚顺市土地价格标准》，争议地块为5级商业用地，地价为705元/平方米，但当时的约定是作为置换及投资数额的依据，在合同签订数年后，合同被确认无效，评估部门依据评估时的基准日进行评估，在评估报告中已明确不包括土地出让金价值，并已出庭对绿源公司的异议做出了答复。一审法院依据资产评估公司的评估结论认定新华书店的财产价值并无不妥。但双方当事人在合同中明确约定绿源公司为新华书店返还面积为534平方米，新华书店一审请求绿源公司返还的面积亦为534平方米。新华书店称一审庭审时已经变更了诉讼请求，经查一审开庭笔录，并无变更诉讼请求的记载。根据双方共同确认原课本科办公用房面积为296.18平方米，据此，库房面积应为237.82平方米。资产评估公司仅参照仲裁程序中的鉴定报告确认库房面积320平方米（仲裁程序中的鉴定报告并未说明确认库房面积为320平方米的依据，新华书店亦并未提供证据证明其库房面积为320平方米）一审判决按320平方米确认库房面积及评估价值不妥，绿源公司此项上诉请求，应予支持。根据资产评估公司评估确认320平方米的库房面积价值为198,608.00元，新华书店的库房评估值应为147,602.98元（198,608.00元÷320平方米×237.82平方米）。
总共5页
[1] [2] [3] 4
[5] 上一页 下一页