（2010）辽民一终字第21号(3)
嘉富公司答辩称:首先,李世凯的诉讼请求不能成立。1、本案中李世凯对嘉富公司是购房的债务人,双方在购房协议中约定总价款930万元,现李世凯只交付8,880,700元,欠付房款419,300元，李世凯未按协议约定交齐房款，构成违约，其无权要求嘉富公司返还已付购房款。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定了关于开发商对买受人双倍退款赔偿的情形。但本案中，依据李世凯提供的录音证据表明李世凯、嘉富公司签约时第三人吴江知情并在场。并由李世凯与第三人洽谈价格。因此,不存在嘉富公司擅自销售第三人房产的行为。3、我国民法规定可以要求对方双倍赔偿的,一是定金，一是开发商对买受人的双倍退赔，李世凯要求嘉富公司与第三人共同承担连带赔偿责任无依据。第二，对于李世凯起诉的事实理由部分。嘉富公司认为李世凯起诉的事实和理由完全是先陈述一个事实和理由，然后又通过一个事实和理由进行自我否定，其陈述的事实和理由完全不能成为其诉讼请求的事实依据。第三、李世凯的诉讼请求和依据的事实与理由均为李世凯与第三人吴江恶意串通为达到侵占嘉富公司合法权益的欺诈行为，不符合事实。
第三人吴江答辩称：第一、第三人吴江作为诉争房屋的所有权人，与嘉富公司之间是商品房买卖合同关系，并且从未委托嘉富公司出卖诉争房屋，与嘉富公司之间并不是委托代理关系。第二、李世凯、嘉富公司之间所签订的合同仅在双方之间有约束，不能约束第三人，不能由第三人承担应由嘉富公司承担的合同责任和义务。吴江与李世凯之间不存在法律关系，李世凯无依据向吴江主张任何权利。第三、李世凯诉状中提到的2,074,000元，已经法院确认该诉争房屋尚欠房款系吴江对嘉富公司的债务，此债务与任何第三方无关，且因吴江的清偿此债务已经消灭。第四、吴江所收的451万元的给付对象是嘉富公司，嘉富公司是基于吴江与嘉富公司于2006年3月11日签订的委托销售协议书收取的委托售房款。第五、吴江与李世凯之间无任何法律关系，亦无任何法定或约定连带责任的情节，李世凯无权要求吴江承担法律责任。请求法院驳回李世凯对吴江的诉讼请求。
一审法院认为:嘉富公司与李世凯签订的《协议书》及八份《商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿基础上签订,内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。且因争议房屋的立项、规划、审批均为嘉富公司,吴江并未取得争议房屋所有权证,李世凯、嘉富公司对《协议书》、八份《商品房买卖合同》及收款收据均无异议,于此亦表明双方之间存在真实的合同关系。故,双方当事人均应遵照《协议书》及八份《商品房买卖合同》的约定全面履行各自义务。李世凯支付大部分购房款后,嘉富公司应履行交付房屋义务。因嘉富公司与李世凯签订合同时,嘉富公司实际已将争议房屋出售给吴江,并已实际交付房屋给吴江支配使用。现吴江不同意交付房屋给李世凯,嘉富公司事实上已不能向李世凯履行交付房屋义务,双方合同目的已不能实现。故李世凯提出解除《协议书》及八份《商品房买卖合同》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，一审法院予以支持。
关于李世凯提出的合同签订时嘉富公司存在欺诈，与吴江恶意串通，应加倍金额赔偿问题。一审法院认为：第一、因嘉富公司于2001年4月将铁西区保工南街87号、建筑面积为5,722.23平方米的门市房出卖给第三人吴江，并就其中的诉争房屋与由贵秋、张铁翼签订了二份《商品房购销合同》，故嘉富公司、郑晓时于2006年11月28日将诉争房屋出卖给李世凯，属故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的情况。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，且鉴于嘉富公司存在恶意违约行为及李世凯欲购买的房产目前市场增值造成潜在损失的实际情况，判令嘉富公司赔偿李世凯8,880,700元的20％即1,776,140元为宜。第二、关于嘉富公司抗辩称其受诉争房屋所有权人吴江的委托，与李世凯签订《商品房买卖合同》、《协议书》的行为是在委托人的授权范围内处理委托事务的正当法律行为的主张。一审法院认为,因嘉富公司与吴江于2006年3月11日签订的《协议书》，明确约定其中吴江授权嘉富公司以该公司名义出卖的房屋仅为吴江、张淑清、肖家雯名下的房产，并未包括由贵秋、张铁翼名下的房产。吴江出具的授权委托书均不能体现已授权郑晓时出售争议房屋。且在嘉富公司与李世凯签订的买卖争议房屋的《商品房买卖合同》、《协议书》中，亦无吴江的签字及事后追认。关于嘉富公司提供的黄迅证言，因黄迅与吴江、郑晓时均存在工作关系，且因争议房屋的销售涉及房款数额巨大，该证言无其他证据佐证情况下，一审法院无法据此认定吴江与嘉富公司之间存在口头委托销售争议房屋的关系，对该证人证言法院不予采纳。关于嘉富公司提出的已将收取的房款返还给吴江，故双方为委托关系的主张，因嘉富公司未能提供其他证据证明双方为委托关系，且吴江与嘉富公司之间存在其他委托销售房屋事实，吴江表示收取的房款为授权销售房屋的房款，与争议房屋无关，且吴江提供收条的房款是否为争议房屋的房款属吴江与嘉富公司之间另一法律关系与本案房屋买卖合同关系不属同一法律关系，对此，一审法院不予审理。综上，一审法院对嘉富公司为吴江委托销售争议房屋的抗辩主张不予采纳。第三、关于李世凯提出的嘉富公司与吴江恶意串通问题。因李世凯提供的据以证明其主张的录音资料，已过举证期限，嘉富公司未予认可，吴江亦提出异议，且李世凯未提供其他证据佐证，故该证据不能单独作为有效证据采纳，李世凯应承担举证不能的责任，一审法院对李世凯该主张不予支持。
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