（2011）二中民终字第12888号(2)
二、博宇嘉物业公司从2005年至2010年进驻小区以来，由于小区一直没有成立业主委员会，业主无法与小区物业进行合理沟通，其物业服务工作不达标准，无人监管，业主权益得不到保障。因此，在小区业主委员会成立之前，我有权拒绝支付物业费。博宇嘉物业公司工作不尽责，未履行《北京市物业管理办法》中的相关规定，没有资格收取物业管理费。有如下问题：公共设施毁坏严重。环境卫生脏乱差。至今未安装安全门禁、保安人员配备仅为两名，住户的人身及财产安全无法保障，存在重大隐患。小区停车泊位管理不善。我家汽车曾被小区护栏砸坏，博宇嘉物业公司至今未赔付。汽车被砸当晚该公司董经理已经照相取证。此问题在一审调解时已经明确提出，博宇嘉物业公司未予答复。我要求博宇嘉物业公司赔付我汽车维修费1070元。
三、博宇嘉物业公司对小区进行物业服务管理以来，从未向小区业主进行过一次物业服务收支情况报告公示，我有权拒付物业费。按照北京市住建委的有关规定物业企业撰写的物业服务收支情况报告，每年一季度都要在小区内显著位置公告至少15天，如果业主提出质询，物业公司需及时答复。本案中，当物业公司不作出公示时，我有权拒付物业费。按照《北京市物业管理办法》中第四章第二十三条“物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合”。目前在博宇嘉物业公司没有履行规定时，我有权拒绝缴纳物业管理费。
四、在博宇嘉物业公司进驻小区五年后，开发商遗留问题应由其接管。我家房屋外墙多处开裂、穿钉外露、渗水严重、墙面发霉等问题，该物业公司尚未作出妥善修复。博宇嘉物业公司曾上门维修过墙面上露出的多处穿钉，结果越修越坏，经了解维修人员为楼下看自行车的工人，我对此事表示严重不满，该物业公司对我家墙面问题未拿出过任何修缮方案和经济赔偿，我曾多次与博宇嘉物业公司协商，但至今未能解决。我现向博宇嘉物业公司提出墙面经济赔偿50
000元，请求二审予以裁决。
五、博宇嘉物业公司冬季供暖从未达标。我每年都向北京市供暖办投诉，供暖办与小区协商，至今尚未解决。博宇嘉物业公司曾多次入户调查，冬季室内温度在13度到15度，大风降温天气室内温度才7到9度。室内温度从未达到国家规定的18度的标准。
六、博宇嘉物业公司向法院提供的缴费通知单，我从未收到过，对此我深表质疑。该物业公司曾在2006年12月起诉我供暖费时未曾提及物业管理费的缴纳问题。时隔五年后，今年起诉我缴纳物业管理费，并且要我从2004年开始缴纳，实属无理要求。该物业公司在2005年6月18日才与环卫局开发服务中心签订前期物业委托合同，更无权收取我2004年和2005年的物业管理费。
七、经与多个物业公司了解，并查阅大量类似案例，按国家规定，此类物业纠纷案件应只追缴18个月的物业费。
请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判驳回博宇嘉物业公司的全部诉讼请求，并判决博宇嘉物业公司赔偿我因房屋内墙穿钉维修所致墙面损坏的经济损失5万元及我家汽车被砸后的维修费1070元。
被上诉人博宇嘉物业公司答辩称：
一、对于业主提出部分外墙潮湿一事，我公司工程技术人员到业主家查看过几次，判断是建楼时预留的施工洞所致，此问题比较常见，在室内无法彻底根除，而物业公司无法在几十米高的室外进行维修，但已多次向建设单位（朝阳区环卫局）反映。2001年至2005年6月之前是建设单位自管，此问题都未能解决，我方于2005年6月接管小区，按照《物业管理办法》的规定，物业服务是指对区域业主共用部位的设施、设备及建筑物进行日常的维修、养护，我方向建设单位反映此事，已经尽到责任。
二、关于业主提出汽车被围墙砸坏一事。据我方记载是在2008年11月26日晚上围墙被风刮倒时发生的，当时已向业主明示，被风刮倒的围墙在我方物业管理区域以外，产权和管理单位属朝阳环卫中心，我方没有责任负责管理区域以外的事件。
三、业主提出的门禁问题。小区门禁是2008年市政府为民办事安装的，在2008年5月社区向业主发售门禁卡时与业主发生冲突，有80%的业主反对锁门、使用门卡。2008年5月23日业主代表、社区居委会、六里屯街道城建科领导来到现场，三方会谈鉴于小区的实际情况决定停止发卡，尊重大多数业主的意见。
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