（2011）二中民终字第12889号
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2011）二中民终字第12889号
上诉人（原审被告）祁忠海，男，1976年9月20日出生，汉族，身份证住址：山东省海阳市二十里店镇下于朋村148号，住址（略）。
委托代理人姜中民，北京市律港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京石各庄物业管理中心，住所地北京市顺义区仁和镇石各庄村。
法定代表人杜树林，经理。
委托代理人王艳平，北京石各庄物业管理中心副经理。
上诉人祁忠海因与被上诉人北京石各庄物业管理中心（以下简称石各庄物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2011）顺民初字第2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月27日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官李仁、李琴参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人石各庄物业中心在一审中起诉称，祁忠海居住的北京市顺义区石园北区甲21号楼5单元1602室系由我方提供物业管理服务。祁忠海居住的房屋面积为113.9平方米。现其拖欠2007、2008、2009、2010年度的物业管理服务费2504元及2007、2008、2009、2010年度电梯费3708元。上述费用，经我方多次催要未果。故诉至法院，请求判令祁忠海给付石各庄物业中心物业管理费及电梯费共计6212元，案件受理费由祁忠海负担。
上诉人祁忠海在一审中答辩称，涉诉房屋登记在我名下，认可房屋的建筑面积、欠费年度及数额。我不同意交纳物业费，因为石各庄物业中心没有给我服务好。石各庄物业中心和我没有签订任何合同，其组织机构代码过期失效；小区路灯少，有一盏路灯一直不亮，小区过了12点路灯就灭了，特别黑；消防设备没有；小区内看不到保安，自行车被盗，汽车被砸，没有安全感；没有自行车车棚，能放车的车棚及地下室被出租了；小区的围栏破了，可以随意出入；小区下雨积水，排水不畅通，下雪无人清扫；电梯费不合理，不应按平米收；绿化不达标；石各庄物业中心财务不透明；智能门坏了，找石各庄物业中心不管。电梯噪音太大。自2007年，石各庄物业中心一直未向我主张收取物业费，因此石各庄物业中心主张的部分物业费已经过了诉讼时效；石各庄物业中心提供的文件只是指导价格，但不应按照这个价格收费，收费标准应由石各庄物业中心和业主进行商议。
一审法院审理查明，北京市顺义区石园北区甲21号楼5单元1602室房屋系祁忠海所有，建筑面积为113.90平方米。石各庄物业中心为涉诉房屋提供物业管理服务。北京石各庄物业管理中心按自然年度收取物业费，收费项目和标准为：保洁费每户每年62元、绿化养护费每年每建筑平方米0.55元、化粪池清掏费每年每建筑平方米0.3元、管理费每年每建筑平方米2.4元、小区共用设施维修费每年每建筑平方米1元、生活垃圾清运费每户每年30元、保安费每户每年50元。电梯费收费标准为（运行费＋维护费）/每部电梯所在单元平米数×业主房屋建筑面积。审理中，祁忠海认可2007至2010年度没有交纳物业管理费及电梯费。祁忠海为证实石各庄物业中心服务不到位，提供了视频一份。石各庄物业中心的意见是，因视频是开庭前所拍，不能反映2007年至2010年的物业服务状况。石各庄物业中心还称，该小区是没有签订物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务关系。根据[京发改（2005）2662号]文件规定，取消了政府定价，但物业服务收费标准没有约定的，还实行政府指导价格，就是《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》[京价（房）字1997第196号]；单元智能门是业主购房时已经购买的，属于业主的财产，如果修理，需业主出资。关于祁忠海提出的诉讼时效问题，石各庄物业中心称小区有多数业主都交费了，而且其定期采用入户催缴物业费，或是电话通知交费的方式，通知业主交费，其实祁忠海都知道，只是不交。
一审法院另查明，涉诉小区未成立业主大会，双方亦未签订物业服务合同。石各庄物业管理中心为物业管理企业资质等级三级。依据北京市发展和改革委员会于2005年12月19日发布的《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通知》[京发改（2005）2662号]文件的规定，石各庄物业管理中心按照不高于《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》[京价（房）字1997第196号]、视频录像文件所规定的标准收取物业费。
上述事实，有一审法院庭审笔录、企业法人营业执照、资质证书、北京市顺义区物价局批复、顺义区人民政府公文批办单、《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通知》[京发改（2005）2662号]等证据在案佐证。
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