（2011）二中民终字第14265号
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2011）二中民终字第14265号
上诉人（原审原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706号。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人姚鑫，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人徐柏圣，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贺琼玉，女，出生年月（略），汉族，北京环境交易所业务主管，住址（略）。
委托代理人王旭，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人贺琼玉居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第17236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月21日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官孙兆晖、全奕颖参加的合议庭进行了审理，并于2011年8月15日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
链家公司在一审中起诉称：2010年7月8日，贺琼玉委托链家公司为其买房提供居间服务，并与链家公司签订了《房屋购买居间协议及看房确认书》。同日，在链家公司的居间服务下，贺琼玉实地查看并最终确认购买位于北京市朝阳区和平街西苑1号楼6单元302号房屋。之后，贺琼玉与房主委托北京我爱我家房地产经纪有限公司网签成交此房屋。贺琼玉利用链家公司提供的居间服务达成交易又逃避支付居间报酬义务的目的显露无疑。时至今日，链家公司多次与贺琼玉联系。贺琼玉一直拖延和搪塞，并明确拒绝支付给链家公司相关的居间服务费。鉴于此，链家公司要求贺琼玉支付居间服务费12
380元，支付迟延履行违约金2476元，承担诉讼费用。
贺琼玉在一审中答辩称：贺琼玉通过链家公司看房后，链家公司人员让贺琼玉签了《房屋购买居间协议及看房确认书》，贺琼玉没有看明白确认书的内容，且确认书条款是格式条款，贺琼玉没有经验，就签署了确认书。后因为佣金、房价问题产生分歧，这时北京我爱我家房地产经纪有限公司主动找到了贺琼玉，也提供了这套房屋，并且经贺琼玉和业主反复协商，价格合理，最后以123.8万元成交。链家公司以《房屋购买居间协议及看房确认书》的第三条为依据，认为贺琼玉自签署《房屋购买居间协议及看房确认书》之日起12个月内购买了涉案房屋，即视为链家公司完成了居间服务，贺琼玉应该向其支付佣金。该条款显然加重了贺琼玉的责任，免除了链家公司的责任，违背了公平原则，应属于无效条款。该条款也是对贺琼玉选择中介权利的限制，违背了公平市场竞争的原则。贺琼玉在主观上并不存在任何逃避支付居间报酬的不正当目的，涉案房屋买卖成立并非由链家公司促成，其向贺琼玉主张报酬没有事实和法律依据。本案诉争之房产权人刘增山曾同时到多家中介公司挂牌售房，未委托独家代理。链家公司在提供一次看房的媒介服务后，就未再就价格问题与房屋买卖进行过任何积极的媒介服务，没有促成合同的订立。贺琼玉是在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下完成交易的，也支付了全额报酬。因此，请求驳回链家公司的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：2010年7月8日，链家公司带欲购房的贺琼玉查看了北京市朝阳区和平街西苑1号楼6单元302号房屋。看房后，链家公司向贺琼玉提供了《房屋购买居间协议及看房确认书》，该《房屋购买居间协议及看房确认书》的条款除房屋的地址外均为格式条款，且字体大小一致，条款均未有特别标识。双方签订了《房屋购买居间协议及看房确认书》，贺琼玉为甲方，链家公司为乙方。《房屋购买居间协议及看房确认书》第3条的内容如下：自本协议签署之日起十二个月内，甲方\\与甲方同行看房人\\甲方的利害关系人如购买\\实际使用了乙方提供信息的房屋，均视为乙方完成了居间服务，甲方同意按第4条标准向乙方支付居间报酬。第4条约定：在出现下述情况之一时，甲方按买卖合同约定的房屋出售价格的1%的标准，向乙方支付居间报酬：1）签署买卖合同；2）甲方实际使用由乙方提供居间信息的房屋。同时，该《房屋购买居间协议及看房确认书》还约定：甲方违反本协议的约定，应另行向乙方支付买卖合同约定的房屋出售价格的3%的违约金。乙方违反本协议的约定，给甲方造成损失的应当予以赔偿。
后贺琼玉因房屋的价款及佣金等问题未通过链家公司与房屋的业主达成协议，贺琼玉称链家公司确认房屋的价格为126万元，链家公司则表示经该公司斡旋，房屋的价格已协商至124万元。双方就上述主张均未举证。审理中，贺琼玉自述其后通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间以123.8万元的价格与北京市朝阳区和平街西苑1号楼6单元302号房屋的业主成交。
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