（2011）二中民终字第15089号
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2011）二中民终字第15089号
上诉人（原审被告、反诉原告）武晓君，男，1972年12月9日出生，汉族，无业，住址（略）。
委托代理人马俊杰，男，1971年9月11日出生，汉族，北京市密云县司法局工作人员，住址（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程东生，男，1966年8月24日出生，汉族，无业，住址（略）。
委托代理人杨华民，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贺玉兰，女，1966年10月31日出生，汉族，无业，住址（略）。
委托代理人杨华民，北京市檀州律师事务所律师。
上诉人武晓君因与被上诉人程东生、贺玉兰抵押合同纠纷一案，不服密云县人民法院(2010)密民初字第3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月1日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官周岩、种仁辉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程东生、贺玉兰在一审中起诉称：2005年10月，程东生向武晓君高息借款13万元，程东生与武晓君签订借款协议，协议约定如程东生一个月内不能偿还借款，程东生以其位于密云县季庄村的8间平房抵债。协议签订后，程东生因刑事犯罪被羁押，到期未偿还借款。后贺玉兰也与武晓君补签了协议。2005年12月，武晓君将协议中的房屋据为己有。现程东生、贺玉兰无房居住，只得租房。程东生、贺玉兰与武晓君签订的协议中抵押条款属于无效条款。要求确认程东生、贺玉兰与武晓君签订的协议中将房屋抵押的条款无效，武晓君立即将房屋及院落返还给程东生、贺玉兰。案件受理费由武晓君负担。
武晓君在一审中答辩称：程东生、贺玉兰所述不属实。本案的纠纷应为房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷。武晓君与程东生签订的协议也是房屋买卖协议，而且已经经过了房屋所在村村委会的确认。武晓君与程东生签订的协议合法有效，因现在房屋要拆迁，所以程东生才想要回房屋。武晓君不同意程东生、贺玉兰的诉讼请求。
武晓君在一审中反诉称：程东生卖与武晓君的房屋马上就要拆迁，如果其非要要回房屋的话，就应当按照房屋现在的价值进行评估，如果评估的费用合理的话，武晓君可以将房屋退还给程东生，否则武晓君要求继续履行原协议。武晓君要求程东生、贺玉兰给付武晓君补偿款120万元。案件受理费由程东生、贺玉兰负担。
程东生、贺玉兰在一审中针对反诉答辩称：程东生、贺玉兰与武晓君签订的协议中约定将房屋抵债的条款无效，武晓君要求程东生、贺玉兰给付其补偿款没有任何依据。不同意武晓君的诉讼请求。
一审法院审理查明：2005年10月，程东生（甲方）与武晓君（乙方）签订《借款及出卖房屋协议书》，该协议书内容为“因甲方程东生急需用款，向乙方武晓君借款壹拾叁万元（130
000元整），借款的日期为一个月于2005年10月31日-2005年11月30日为止。如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出。如一个月内还清此款，起步一万元损失费（壹万元）然后按天每天壹仟元计算（但最多每月不超过叁万元整）如到期不能归还此款，乙方只能收取季庄8间房屋一个整院产权，不再要壹拾叁万元借款，两方达成协议，此协议一式三份，双方各一份。”后，贺玉兰与武晓君补签了内容相同的协议书一份。2005年12月16日，密云县密云镇季庄村民委员会出具证明一份，内容为“鉴于程东生、贺玉兰夫妻二人由于债务纠纷，自愿将坐落在我村的房产（正房四间、倒座四间）以抵债的方式抵给债权方武晓君，村委会在双方同意的情况下，同意双方的借款及出卖房屋的协议书。特此证明。”现程东生、贺玉兰主张协议中“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出”的约定违反了国家法律的规定，要求确认无效。武晓君认为上述约定有效，如程东生、贺玉兰坚持要回房屋，必须对房屋及土地进行评估，按照评估的价值对其进行补偿。
本案在审理过程中，武晓君向该院提出对本案所涉及房屋及土地进行价值评估的申请。北京市高级人民法院随机确定由北京东华天业房地产评估有限公司对该房屋及土地进行价值鉴定。经鉴定，该房屋、附属物及宅基地区位补偿价值在2010年12月8日的价值为418
786元。武晓君对鉴定结论不服，提出异议，北京东华天业房地产评估有限公司对武晓君提出的异议复核后认为，该公司所出具的上述报告是认真的、负责的、是依据有关的估价规范，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法所做出的，是经得起检验的。武晓君支付鉴定费3350元。
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