（2011）二中民终字第13441号
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2011）二中民终字第13441号
上诉人（原审被告）贾玉兰，女，1958年12月18日出生，汉族，北京市第一建筑工程公司退休职工，住址（略）。
委托代理人乔文娟，女，1961年11月12日出生，汉族，北京市第一建筑工程公司退休职工，住址（略）。
被上诉人（原审原告）北京益丰物业经营有限责任公司,住所地北京市丰台区方庄芳群园二区12楼四层。
法定代表人杨志平，董事长。
委托代理人刘杰，男，1980年12月21日出生，汉族，北京益丰物业经营有限责任公司副经理。
委托代理人毛玉红，女，1961年4月7日出生，汉族，北京益丰物业经营有限责任公司物业部主任。
上诉人贾玉兰因与被上诉人北京益丰物业经营有限责任公司（以下简称益丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2011)丰民初字第13510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官周岩、程慧平参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
益丰物业公司在一审中起诉称：2002年5月27日，贾玉兰入住时与益丰物业公司签订了物业管理合同并按约定交纳了2002年5月27日至2003年5月26日的物业管理费，益丰物业公司在收取2003年5月27日至2010年5月26日的物业费时，贾玉兰无正当理由拒付，为维护益丰物业公司合法利益，诉请法院判决贾玉兰交纳2003年5月27日至2010年5月26日的物业费5415.9元，垃圾清运费210元，诉讼费由贾玉兰负担。
贾玉兰在一审中答辩称：贾玉兰从2003年5月27日至今未交物业费，贾玉兰是2002年6月入住，入住时暖气试水跑水，居室都被淹了，益丰物业公司查暖气时在客厅和两个卧室天棚开了数个洞，贾玉兰多次找到益丰物业公司，至今未维修，修好后再缴纳物业费。
一审法院审理查明：贾玉兰居住于丰台区右安门外开阳里四区6号楼12单元602号，该房屋建筑面积123.99平方米；益丰物业公司系贾玉兰居住的丰台区开阳里小区的物业管理单位；2002年5月27日，双方签订物业管理合同，约定每年物业管理总费用803.70元，但贾玉兰未交纳2003年5月27日至2010年5月26日的物业管理等费用共计5625.9元。
庭审中，贾玉兰称因房屋暖气跑水，益丰物业公司在维修过程中，对贾玉兰的居室造成损害。益丰物业公司称试水时贾玉兰家跑水，不是益丰物业公司进行的维修，暖气和日常维护都是供暖公司，与益丰物业公司没有关系，贾玉兰找到益丰物业公司后，益丰物业公司只负责协调，应该是供暖公司和开发商两个单位来进行的维修。
一审法院判决认定：益丰物业公司与贾玉兰签订的物业管理合同合法有效；益丰物业公司为贾玉兰提供了物业管理服务，贾玉兰应当交纳物业管理费；对益丰物业公司起诉要求贾玉兰支付物业费的诉讼请求，该院予以支持；贾玉兰以房屋被益丰物业公司造成损害为由拒交物业费，因房屋本身问题不在物业管理的范围内，应向相关侵权人主张，益丰物业公司在贾玉兰报修后，已经提供必要的辅助义务，贾玉兰不能以此作为拒交物业费的理由，故对于其辩解意见该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：贾玉兰于本判决生效后15日内给付益丰物业公司的2003年5月27日至2010年5月26日的物业管理费及垃圾清运费人民币5625.9元。
贾玉兰不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由如下：一、原审判决认定益丰物业公司为贾玉兰提供了物业管理服务，贾玉兰应当交纳物业管理费不当。事实上，贾玉兰于2002年5月27日回迁入住后，当即向益丰物业公司交付年度物业管理费。同年11月期间，由于供暖期开始，楼下住户反映暖气不热，益丰物业公司便派人员到贾玉兰家中进行管道检查，贾玉兰担心因检查管道阀门而破坏自家室内设施，益丰物业公司承诺检查后负责修好，因此，贾玉兰同意益丰物业公司在自家室内拆墙打洞进行管道阀门检查。此后，贾玉兰曾无数次要求益丰物业公司对其在自家的破坏性检查进行维修，但均被益丰物业公司拒绝，至今已达7年之久，仍未予以修复。益丰物业公司提供物业管理服务没有尽到应尽的责任，贾玉兰拒绝给付物业管理费事出有因。二、原审判决认定因房屋本身问题不在物业管理范围内，应向相关侵权人主张，益丰物业公司在贾玉兰报修后，已经提供必要的辅助义务亦不当。益丰物业公司因检查管道阀门而在贾玉兰房屋室内拆墙打洞，造成了损害结果，侵权人即是益丰物业公司。贾玉兰与益丰物业公司之间签订的物业管理合同中的责任条款明确规定：“乙方在维修施工中，因工作人员失职违反操作规程给甲方或使用人造成经济损失时，由责任者负责”；还规定益丰物业公司有与相关部门协调的责任和义务。据此，益丰物业公司应承担贾玉兰的室内维修责任，也应承担协调相关责任人为贾玉兰房屋室内修复的义务。益丰物业公司没有尽到物业管理职责，对贾玉兰的房屋未进行修复，也不予赔偿，因此，无权向贾玉兰索要物业管理费。故请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回益丰物业公司有关物业管理费的诉讼请求。
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