（2011）深宝法民三初字第267号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第267号
原告（反诉被告，以下称原告一）颜某凤，女。
原告（反诉被告，以下称原告二）彭某洋，男。
两原告共同委托代理人张某军，广东深X地律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下称被告一）关某莉，女。
委托代理人黄某彬，广东深X牛律师事务所律师。
委托代理人赖某英，广东深X牛律师事务所实习律师。
被告（以下称被告二）中X地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖某强。
委托代理人王某欣，该公司职员。
原告颜某风、彭某洋诉被告关某莉、中X地产代理（深圳）有限公司及反诉原告关某莉诉反诉被告颜某风、彭某洋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪胜元独任审理，于2011年3月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某军，被告一的委托代理人黄某彬、赖某英，被告二的委托代理人王某欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月30日，原告和被告在第三人的居间服务下签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区新区大道万科金域华府一期9栋X的房产出售给原告。原告在签订合同的当天向被告支付了45000元的定金。但被告并未在合同约定的期间内公证授权中介机构及担保公司办理赎楼、解除抵押登记等相关手续，也没有自行去办理赎楼、解除抵押登记手续。根据双方合同约定，被告最迟应于9月23日办理公证授权给中介公司及担保公司的手续，将涉案房产解除抵押以便原告得以向银行申请按揭贷款。可是虽经原告多次催促，被告却长时间借故不履约。后经原告了解是被告在合同约定的履行期限内出国了，导致无法如期履行。2010年10月中旬，被告在拖延了20多天后才作公证授权委托书给担保公司赎楼。但因为被告的拖延履行，导致原告受2010年10月1日出台的《限购令》影响，无法购买涉案房产，也导致本合同最终不能履行。原告认为，被告无正当理由拖延履行合同，造成原告无法购买涉案房产，已构成根本违约，其应依据双方签订的《二手房买卖合同》第十一条的约定承担责任。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的二手房买卖合同；2、被告一退还原告定金人民币45000元；3、被告一向原告支付违约金人民币330000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告一答辩称，原、被告之间的《二手房买卖合同》已经解除。原告没有支付首期款，也没有办理资金监管，因此被告已在2010年11月17日向原告发出律师函要求解除合同，并且扣押了原告支付的4.5万元定金。被告一不存在任何违约行为，不需要支付违约金。
被告二答辩称，被告二作为居间人，真实地告知了买卖双方交易的客观事实，不存在任何隐瞒重大交易事实的情况，符合法律规定，不存在任何过错，不应当承担任何法律责任。
被告一反诉称，2010年8月30日，反诉人通过中X地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中X地产”），与两被反诉人共同签订了一份《二手房买卖合同》。合同约定反诉人将位于深圳市宝安区新区大道万科金府一期9栋X号的房产出售给被反诉人，转让成交价为人民币165万元，被反诉人在合同生效当日向反诉人支付4.5万元，并在定金中预留5000元为交楼押金，交由中X地产保管。合同签订后，反诉人积极履行合同规定的义务，尽可能快的取得房产证复印件。被反诉人本应在2010年9月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管帐户，并在2010年9月31日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。但被反诉人迟迟不履行合同约定的义务，且一直没有履行义务的表现。据此，反诉人依据买卖合同第十条“买方违约的违约责任”中的约定，“如买方未按合同约定的期限履行义务，逾期超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金”。2010年11月17日，反诉人委托律师事务所向被反诉人发律师函，告知其解除双方签订的买卖合同，并没收被反诉人已支付的定金。综上所述，由于被反诉人的违约行为，反诉人与被反诉人之间的买卖合同已于2010年解除，为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认反诉人与被反诉人签订的《二手房买卖合同》已解除；2、被反诉人承担违约责任，反诉人不予返还4.5万元定金；3、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
两原告（反诉被告）答辩称，一、反诉人与被反诉人之间的《二手房买卖合同》已经依法签订，且没有经过任何合法的方式予以解除，该合同现在仍然有效，没有解除，请求法庭驳回反诉人的第一项诉讼请求。二、本案合同最终无法履行的原因在于反诉人，被反诉人不需要承担任何违约责任。请求法庭驳回反诉人的全部反诉请求。
被告二陈述，因为被告一的反诉没有针对被告二，因此被告二没有意见。
经审理查明，2010年8月30日，两原告（买方）与被告一（卖方）经被告二介绍签订了《二手房买卖合同》，约定两原告购买被告一所有的位于深圳市宝安区民治街道新区大道东侧万科金城华府一期9栋X房，转让成交价为165万元；买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金45000元；买方以按揭贷款方式给付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方处进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；买方须于2010年9月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2010年9月31日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起二十日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其它第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，卖方承诺于合同生效之日起四十日内还清贷款、办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；买方自愿支付卖方的房地产交易服务费、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、公证费、评估费、赎楼担保费和短期利息；卖方应于收到全部楼款三日内（扣除水电押金）将该物业交付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款写有：卖方需在发展商办理出房产证并复印后三日内办理全权委托公证在内的相关手续，如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准。同日，两原告与被告一、被告二签订《资金托管协议》，约定两原告与被告一同意将定金5000元、交楼押金5000元交由被告二进行托管。被告一已经签收了两原告支付的定金45000元。2010年8月30日，被告二签收了被告一支付的托管定金5000元。
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