（2011）深宝法民三初字第267号(2)
2010年9月29日，深圳发X银行向被告一出具关于涉案房屋所有权登记费的统一票据。同日，被告一取得涉案房产税收通用完税证。2010年9月20日，被告一取得涉案房产的房地产权登记。
被告一委托广东国X律师事务所杜某纯律师向两原告发出律师函，函告两原告：因两原告应于2010年9月31日前将首期款支付至银行的监管账号，并且向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；但两原告未按合同约定履行合同义务，两原告的行为已经构成违约；故被告一解除与两原告签订的《二手房买卖合同》。上述律师函邮寄给颜某凤，收件地址为湖南省茶陵县潞水镇双关村关屋X号。后经邮件查询显示，上述邮件于2010年11月20日已妥投，由他人代收。原告当庭表示未收到上述邮件。
另查，涉案房产已由被告一转让给案外人聂某， 2010年11月25日已核准转移登记，权利人为聂某。
原告颜某凤的户口所在地为湖南省茶陵县，且其名下登记有深圳市罗湖区布心路南旭飞华达园二期X号房一套。
2010年9月30日深圳市人民政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定：禁止无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述及原告提交的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收款收据、居民户口薄、房地产权证书、产权资料电脑查询结果表、民事裁定书；被告一提交的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收据、发票、税收通用完税证、房地产权证书、个人贷款交易明细、《律师函》、产权资料电脑查询结果表在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告关某莉虽于2010年11月17日书面通知原告解除合同，但该通知未到达原告，故被告关某莉请求确认合同已解除的反诉请求，本院不予支持。2010年9月30日深圳市人民政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，因原告颜某凤为非深户居民，其名下已有一套住房，根据该补充通知的规定，原告颜某凤不符合购房条件，不能实现合同目的，故原告请求解除合同应予准许。
原、被告是否存在违约行为，是否需承担违约责任是原、被告双方争议的焦点。关于合同约定的原告应在9月31日前支付首期款问题，原告辩称9月本无31日，2010年9月31日的时间约定不明，履行时间应为2010年9月30日后，被告关某莉及中X地产公司辩称31日系笔误，实为9月底。本院认为，2010年9月虽无31日，但按常识理解30日或31日应为月底，被告关于该时间系笔误，本应为9月底的意见，本院予以采纳。原告虽未在约定的时间内支付首期款，但合同约定的付款时间确已引起原告理解有误，故应给予原告合理解释及合理履行期间，故被告认为原告未在2010年9月30日前支付首期款已构成根本违约的主张，本院不予采纳。关于被告未在约定的时间内办理赎楼公证委托书问题，本院认为，根据合同备注条款，被告关某莉应在发展商办理房产证并复印后3日内办理公证委托书赎楼，因2010年9月29日被告关某莉才完税，被告关某莉在该日后才能领取房产证复印件，合同已明确约定备注条款与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准，被告关某莉未违反备注条款，不存在违约行为。原告认为被告关某莉未在约定的时间内办理赎楼公证委托书构成违约的主张，理由不充分，本院不予采纳，原告据此要求被告关某莉支付违约金330000元的诉讼请求，本院不予支持。2010年9月30日前，原、被告双方均不存在违约行为。根据深圳市人民政府发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》的规定，2010年9月30日后原告颜某凤不符合购房条件导致合同目的不能实现需解除合同，该事由不可归责于双方当事人，双方均无需承担违约责任。合同解除后，被告应当将已收受的定金45000元返还给原告，被告反诉请求不予返还原告定金45000元的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告关某莉已将定金中的5000元托管在被告中X地产公司，被告中X地产公司亦同意退还该5000元，故定金中的5000元可由中X地产公司直接退还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告颜某凤、彭某洋与被告关某莉签订的《二手房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）关某莉应于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）定金40000元；
三、被告中X地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告定金5000元；
四、驳回原告（反诉被告）颜某凤、彭某洋的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）关某莉的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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