（2011）二中民终字第16946号
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2011）二中民终字第16946号
上诉人（原审原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A.
法定代表人张东纯，董事长。
委托代理人马烈，男，汉族，出生年月（略），北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员，住北京安信瑞德房地产经纪有限公司宿舍。
被上诉人（原审被告）裴雅玲，女，汉族，1978年11月12日出生，中国太平人寿保险有限公司北京分公司职员，住北京市通州区梨园云景东路15号院60号楼1-401室。
委托代理人马志鹏，男，回族，出生年月（略），北京国际矿业权交易所职员，住址（略）。
上诉人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下称安信瑞德公司）因与被上诉人裴雅玲居间合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2011）通民初字第8604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月30日受理后，依法组成了由法官周荆担任审判长，法官全奕颖、孙兆晖参加的合议庭，于2011年9月1日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
安信瑞德公司在一审中起诉称，2011年2月11日，安信瑞德公司提供居间服务，促成裴雅玲与售房人签订《房屋买卖合同》。同时，安信瑞德公司与裴雅玲签订《房屋购买居间委托协议》、《服务确认书》，约定裴雅玲应在与售房人签订买卖合同时，向安信瑞德公司支付居间服务费23
000元。裴雅玲至今未向安信瑞德公司支付居间服务费。要求裴雅玲给付安信瑞德公司居间服务费23 000元，并承担本案诉讼费。
裴雅玲在一审中答辩称，裴雅玲在2011年2月11日与售房人签订买卖合同。2011年2月15日，北京市政府出台相关政策，致使裴雅玲不具备购房资格，无法继续购买房屋。据此，裴雅玲已经向安信瑞德公司主张解除居间服务合同。且安信瑞德公司促成裴雅玲签订买卖合同所购买的房屋尚未取得权属证书，违反《中华人民共和国房地产管理法》的规定。安信瑞德公司作为专业房地产经纪机构，未向裴雅玲告知该合同存在巨大法律风险。故不同意安信瑞德公司诉讼请求。
一审法院审理查明：2011年2月11日，安信瑞德公司提供居间服务，促成裴雅玲与售房人签订《房屋买卖合同》。同时，安信瑞德公司与裴雅玲签订《房屋购买居间委托协议》、《服务确认书》，约定裴雅玲应在与售房人签订买卖合同时，向安信瑞德公司支付居间服务费23
000元。裴雅玲至今未向安信瑞德公司支付居间服务费。
另查：安信瑞德公司促成裴雅玲签订买卖合同所购买的房屋尚未取得权属证书。
一审法院判决认定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。安信瑞德公司提供居间服务的房屋为未依法登记领取权属证书的房屋，属法律规定不得转让的房屋，其居间行为违反法律禁止性规定，故安信瑞德公司与裴雅玲所签订的《服务确认书》和《房屋购买居间委托协议》中的居间服务费条款属无效条款，现安信瑞德公司要求裴雅玲给付居间服务费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回北京安信瑞德房地产经纪有限公司的诉讼请求。
安信瑞德公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。涉案房屋根据规定可以交易，合同未能履行并非安信瑞德公司的原因造成的，合同的成立与履行是两个概念，收取居间报酬的前提是居间方促成合同成立。综上，请求二审法院依法改判裴雅玲向安信瑞德公司支付居间费23
000元。
裴雅玲服从一审法院判决，其未向本院提交书面答辩意见，口头答辩称：安信瑞德公司上诉所述与法律规定相悖，北京市高级人民法院关于房屋买卖合同的规定保护的是房屋的卖方，并非居间方。本案系居间合同纠纷，不应当受买卖合同相关规定的约束。如果安信瑞德公司提供的房屋是取得房屋产权证的房屋，裴雅玲就不会发生履行不能的情况，故裴雅玲同意一审法院判决，请求二审法院维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《服务确认书》、《房屋购买居间委托协议》、《商品房预售合同》及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：安信瑞德公司与裴雅玲签订的《服务确认书》和《房屋购买居间委托协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。安信瑞德公司居间促成裴雅玲与售房人签订了《房屋买卖合同》，但安信瑞德公司与裴雅玲均认可该《房屋买卖合同》因为政府新政策的出台不能履行。上述原因亦导致居间合同和买卖合同的签订目的均不能实现。现安信瑞德公司与裴雅玲签订的《房屋购买居间委托协议》约定的合同目的已经不能实现，裴雅玲对导致上述合同目的不能实现不存在过错，因此裴雅玲不应当向安信瑞德公司支付居间费。故安信瑞德公司关于裴雅玲应当向其支付23
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