（2011）二中民终字第16243号(2)
150元；协助办理上述房产的权属过户手续，服务费3000元；协助办理上述房产的商业贷款手续，贷款服务费3000元。
同日，项连志出具欠条，称其拖欠链家公司居间服务费70 750元、代书费14
150元、过户费3000元、贷款服务费3000元、评估费600元，共计91
500元，承诺于2010年4月30日之前一次性支付结清，每逾期1日按照应付款的5%向链家公司支付违约金。2010年4月30日，安颖在欠条下方补充书写，称已支付5万元，剩余尾款（居间服务费）20
750元，于40日内还清。链家公司员工白一飞也在该补充字样下签字确认。一审庭审中，项连志认可其委托安颖代为付款的事实。
一审庭审中，项连志称其共计向链家公司支付了5万元，但不清楚已付款项的性质。
2010年5月24日，邹瑜作为甲方，安颖代理项连志作为乙方，双方签订房屋买卖解约协议，约定双方同意解除关于涉案房屋的买卖合同，乙方同意一次性补偿甲方5万元违约补偿金，另乙方已付购房定金5万元不退。
链家公司称本次交易尚未提供协助办理按揭贷款服务和协助办理过户服务。
经询，链家公司称其代书费所对应的服务为起草所有的相关合同。
项连志提交了安颖与链家公司员工马海龙的电话录音，对话中，安颖称事先已告知链家公司自己需要先行出售房屋，项连志才能用所得款项购买邹瑜的房屋；马海龙对其该陈述予以肯定。链家公司质证称马海龙已经离职。
一审法院判决认定：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依据上述规定，居间人向委托人报告了订立合同的机会并促成合同成立时，即应当视为其已经完成居间服务。
该案中，项连志与邹瑜已经签订北京市存量房屋买卖合同，项连志、邹瑜与链家公司也签订了居间成交确认书，链家公司已经完成了向委托人报告订立合同的机会并促成合同成立的居间服务义务，项连志应当依据居间成交确认书的约定向链家公司支付居间报酬。
项连志所称其需要以女友安颖出售房屋所得款项支付该案北京市存量房屋买卖合同项下购房款一事，以及国家出台政策对房地产市场进行调控的情况，均属买卖合同项下当事人之间需要负担的交易风险，与仅作为居间合同当事人的链家公司无关。故项连志答辩所称上述事由不能构成其拒绝支付居间报酬的有效抗辩，亦不能作为其要求解除居间成交确认书和要求链家公司退还居间报酬的合法依据。
链家公司与项连志已于居间成交确认书中约定居间报酬数额为70
750元，项连志应当依约支付。现项连志已经支付5万元，链家公司有权要求项连志支付余款20 750元。
关于代书费14
150元，链家公司与项连志于过户、按揭代理合同中约定该款项，且未约定该款项对应的服务内容；故虽然项连志于欠条中同意支付代书费，但该承诺缺乏事实基础。链家公司要求项连志支付代书费14
150元的诉讼请求，法院予以驳回。
项连志与邹瑜已解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，项连志、邹瑜与链家公司三方签订的过户、按揭代理合同并未实际履行且已丧失履行可能，项连志反诉要求解除过户、按揭代理合同，法院予以支持。
关于违约金，项连志迟延支付居间报酬，确应向链家公司支付违约金，但是居间成交确认书和欠条约定的违约金标准不一致，且均过高，故法院予以调整为1000元。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、项连志于判决生效之日起十日内向北京链家房地产经纪有限公司支付居间报酬二万零七百五十元、违约金一千元；二、解除北京链家房地产经纪有限公司、项连志以及邹瑜于2010年4月19日签订的过户、按揭代理合同；三、驳回北京链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回项连志其他反诉请求。如项连志未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
项连志不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院判决混淆了居间人促成合同成立义务中“合同”的范围，在链家公司没有完成全部居间义务的情况下，仅凭借链家公司提交的格式合同——居间成交确认书中的“约定”，错误地认为链家公司已经完成了居间义务，项连志应当支付居间报酬，属于认定事实错误和适用法律错误。第一、链家公司应当协助项连志签署三方买卖合同、网签合同、贷款合同、物业交割、产权办理等，才算其完成居间义务，才算其促成本案房屋交易合同成立。但链家公司仅仅促成项连志与第三人签订了存量房买卖合同，对于后续的居间义务根本没有履行，其无权要求项连志支付全部居间报酬。第二、链家公司提供的居间成交确认书属于其单方制定的、可以反复使用的格式条款，该条款对项连志极为不公平。因此，该确认书关于链家公司收取居间报酬的约定当属无效条款；二、导致项连志无法顺利履行居间合同的真正原因是由于签约当时北京出台了空前严格的限购政策，该政策应当属于情事变更，而不是一审法院认为的是买卖合同当事人所应当负担的交易风险；三、一审法院判决程序违法。故项连志请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判驳回链家公司一审的全部诉讼请求，支持项连志一审的反诉请求，并由链家公司承担一、二审诉讼费用。
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