（2011）深宝法民三初字第228号(2)
2010年9月14日，被告二作为卖方，原告作为买方，双方签署了编号为50550000X的《深圳市二手房预约买卖合同》，双方约定转让涉案房产即位于宝安区宝源路阳光海湾花园15栋D座X号房，转让总价款为人民币185万元；定金为人民币50000元，首期款人民币580000元由买方于2010年9月29日前支付到买卖双方约定的银行帐户进行监管，剩余房款由买方通过银行按揭的方式支付；双方同意在合同签订后买方支付定金时从交易总价款中预留人民币1万元作为交房保证金交由第三方托管；卖方须于签订合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，同时办理委托赎楼的公证手续；买方支付或代卖方支付授权委托公证费等25项费用；买卖双方在合同备注条款中载明若产生个人所得税或买方贷不了款，本合同无效，买卖双方不承担经济责任。
2010年9月16日，原告向被告二支付了购房定金人民币5万元，被告二向原告出具了收据。
2010年9月16日，被告二办理委托担保赎楼的公证手续；同日，广东省深圳市宝安公证处向被告二出具公证费副本费人民币400元的发票；被告当庭确认该400元公证费系原告代为支付。
2010年9月16日，原告在中国邮政储蓄银行深圳新安支行开户，并于2010年9月21日向该帐户存入人民币589009.35元作为首期款进行监管。
另查，原告名下已有两套房产，即对位于深圳市宝安区新安街道新城大道的富通好望角C栋C1座X号房及重庆市南岸区野猫溪正街2号X号房的房产分别拥有50%的产权。
再查，2010年9月29日，中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
证人出庭作证被告一与原告在2010年10月15日口头达成一致协议，同意更改合同履行方式为由原告一次性付款，但被告一对此当庭予以否认。
2010年11月30日,原告向被告二发《通知函》，告知其已筹集到全部楼款，愿意继续履行合同，要求一次性付款，请被告二在本函签发之日起三个工作日内配合办理一次性付款的资金监管手续和担保赎楼手续，否则要求被告二承担违约责任。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的三份房产证、税收通用完税证、产权资料电脑查询结果表、深圳市房地产转移登记申请表、温馨提示、两份《深圳市二手房预约买卖合同》、物业资产明细表、收据、发票、收条、委托书、开户申请书、领用绿卡申请书、存折和通用凭证、中国邮政储蓄银行存款证明、顺丰速运单据、通知函、《中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》、工作证、名片、询问笔录、证人证言、通话记录、照片在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告二签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告按约向被告二支付了定金，被告二亦依约办理了委托担保赎楼的公证手续，但在交易过程中，因银行限贷政策的发布致使名下已有两套房产的原告无法取得银行贷款，又因双方在合同中的备注条款中约定“若产生个人所得税或买方贷不了款，本合同无效，买卖双方不承担经济责任”，本院认为合同在双方当事人签名后即已生效，该条款应视为双方对合同解除条件的约定，现“买方贷不了款”的条件已成就，则合同应予以解除。原告辩称备注条款有恶意避税的嫌疑，应属无效条款，本院认为该条款并不涉及避税、逃税，是当事人的真实意思表示，双方应按约定履行,故本院对原告要求解除涉案合同的诉讼请求予以支持。
由于合同解除系因不可归责于双方当事人的事由所造成，不能认定是原告违约，原告支付的定金人民币5万元本应作为合同履行的保证，现已无继续保留的必要，被告二应如数返还原告支付的定金，本院对原告的第二项诉讼请求予以支持。
关于原告诉请被告返还垫付的公证费的主张，本院认为按合同约定“买方支付或代卖方支付授权委托公证费等25项费用”，故应由原告承担公证费用，原告的主张没有依据，本院对此不予支持。
关于原告要求被告支付违约金人民币370000元的诉讼请求，原告主张其与被告一达成了口头协议，约定合同的履行方式已改成由原告一次性支付房屋转让款，被告对原告的主张当庭予以否认。原告提供了中介公司的证人证言证明其主张，证人亦出庭作证，对此本院认为在没有其它证据予以佐证的情况下，只有证人证言及证人证词不足以证明原告的主张，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告李某林与被告二汪某伟签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；
二、被告二汪某伟返还原告李某林定金人民币50000元；
三、驳回原告李某林其他的诉讼请求。
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