（2011）沪高民一(民)终字第2号
上海市高级人民法院
民事判决书
（2011）沪高民一(民)终字第2号
上诉人（原审原告）温州云昂贸易有限公司。
法定代表人胡文武，总经理。
委托代理人俞敏，上海君拓律师事务所律师。
委托代理人陈新军，上海君拓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）上海青春实业有限公司。
法定代表人张月芳，总经理。
委托代理人喻曼，上海市新闵律师事务所律师。
委托代理人程晨，上海市新闵律师事务所律师。
上诉人温州云昂贸易有限公司（以下简称云昂公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二(民)初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人云昂公司的委托代理人俞敏，被上诉人上海青春实业有限公司（以下简称青春公司）的委托代理人喻曼、程晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年5月8日，青春公司（甲方）与温州新丁香投资发展有限公司（以下简称温州新丁香公司，乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：合同标的座落于上海市闵行区莘庄镇青春村莘松路855号，共六层，建筑面积15,000平方米。甲方将其中有产权证的5,000平方米转让给乙方。该房屋相应的土地使用权取得方式为集体土地使用权。鉴于目前甲方房屋所使用的土地属性为集体所有，甲方保证于2006年12月30日前将该土地属性转为国家所有，并在取得国有土地使用权证书3个月内，协助乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续（办理共有产权和国有土地使用权转让手续），否则视为甲方违约。房屋由集体所有转为国家所有的土地增值税及房屋所有权转移所发生的一切费用均由甲方承担。房屋售价为每平方米3,500元，总金额为(人民币，下同)17,500,000元。乙方应于合同生效之日起半年内向甲方支付17,500,000元整。甲方应于2005年1月1日起，将房屋交付乙方占有、使用。合同第九条约定：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方违反本合同的任何约定义务，视为甲方不履行买卖合同，乙方有权按下列约定追究甲方的违约责任：1、终止合同，甲方按乙方累计已付款的50%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2、甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，买卖合同继续履行。3、甲方在2006年12月30日之前，保证乙方取得该房屋的国有土地使用权证书和该房屋产权证书（绿证），否则该房屋售价降为每平方米2,500元，总金额为12,500,000元，甲方应即时退回乙方5,000,000元及利息，乙方将拥有该房屋的永久使用权。甲方在2006年12月30日之后的任何时间取得该房屋的国有土地使用权证书和该房屋产权证书（绿证），应及时把产权转移给乙方，乙方必须按每平方米2,500元至3,500元的差价给予补足1,000元。乙方如未按合同约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期超过100天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权按下述约定追究乙方的违约责任：1、终止合同，乙方按累计应付款的50%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2、乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金，合同继续履行。合同另对其他事宜作了相应约定。
系争购房款的支付情况为：温州新丁香公司于2005年7月18日支付5,000,000元、2005年7月21日支付2,500,000元、2005年8月22日支付5,000,000元、2005年9月5日支付5,000,000元。
后青春公司分别于2007年10月17日和2007年11月9日退还温州新丁香公司系争购房款1,860,000元和940,000元。
原审另查明，温州新丁香公司于2007年9月13日名称变更为温州明盛投资有限公司（以下简称明盛公司）。温州新丁香公司法定代表人于2008年3月7日由朱明明变更为朱琦琦，于2009年11月19日由朱琦琦变更为胡文武。明盛公司于2009年12月17日名称变更为云昂公司。
原审又查明，原温州新丁香公司法定代表人朱明明（乙方）于2005年5月8日与青春公司（甲方）另签订《房屋买卖合同》一份，约定：合同标的座落于上海市闵行区莘庄镇青春村莘松路855号，共六层，建筑面积15,000平方米。甲方将其中有产权证的1,000平方米转让给乙方。鉴于目前甲方房屋所使用的土地属性为集体所有，甲方保证于2006年12月30日前将该土地属性转为国家所有，并在取得国有土地使用权证书3个月内，协助乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续（办理共有产权和国有土地使用权转让手续），否则视为甲方违约。房屋由集体所有转为国家所有的土地增值税及房屋所有权转移所发生的一切费用均由甲方承担。房屋售价为每平方米3,500元，总金额为3,500,000元。待乙方取得房屋所有权证（绿证）后一次性支付给甲方。甲方应于2005年1月1日起，将房屋交付乙方占有、使用。合同第九条约定：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方违反本合同的任何约定义务，视为甲方不履行买卖合同，乙方有权按下列约定追究甲方的违约责任：1、终止合同，甲方按该房屋总金额的50%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2、甲方按该房屋总金额的20%向乙方支付违约金，买卖合同继续履行。3、甲方在2006年12月30日之前，保证乙方取得该房屋的国有土地使用权证书和该房屋产权证书（绿证），否则该房屋售价降为每平方米2,500元，总金额为2,500,000元，乙方必须一次性付给甲方，乙方将拥有该房屋的永久使用权。甲方在2006年12月30日之后的任何时间取得该房屋的国有土地使用权证书和该房屋产权证书（绿证），应及时把产权转移给乙方，乙方必须按每平方米2,500元至3,500元的差价给予补足1,000元。乙方如未按合同约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期超过100天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权按下述约定追究乙方的违约责任：1、终止合同，乙方按累计应付款的50%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2、乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金，合同继续履行。合同另对其他事宜作了相应约定。
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