（2011）沪高民一(民)终字第2号 (3)
青春公司表示，若合同被确认无效，则同意返还扣除其还款后的房款本金。青春公司同时要求云昂公司参照2005年12月19日《确认书》约定的租金标准支付5,000平方米房屋云昂公司实际使用期间的使用费，其余后果则不要求法院处理。对房屋使用费，云昂公司认为，根据买卖合同第九条第3款的约定，在青春公司未办出产证之前，云昂公司享有系争房屋的永久使用权，故其不应支付相应使用费，且该租金标准也不尽合理。
原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。系争买卖合同的标的物为集体土地上的房屋，尽管买卖双方在合同中对青春公司应在相应期限内办理土地转性手续及产权证等义务作了相应约定，但也约定若青春公司未在2006年12月30日之前办出产证，则降低房价后由云昂公司取得系争房屋的永久使用权，故云昂公司、青春公司就系争房屋所有权或使用权进行买卖的意思表示是明确的，而鉴于法律规定农民集体所有土地的使用权不得转让，故双方就集体土地上房屋所签订的系争买卖合同应认定为无效，对合同无效双方均负有相应的责任。对合同无效的后果处理，云昂公司要求返还房款的本金及相应利息，该要求并无不当，法院予以支持。对本金的数额，鉴于合同已被认定无效，故双方关于青春公司退款中300,000元系利息的约定亦无效，该笔款项仍应从云昂公司已支付的本金中扣除。对本金的利息，原审法院依照云昂公司的实际付款时间、青春公司实际退款时间按照银行同期贷款利率计算。对云昂公司主张的房屋差价损失，鉴于云昂公司对系争房屋为法律所禁止转让是明知的，对系争买卖合同被认定为无效负有相应责任，而房屋差价系在合同有效前提下根据市场变化产生的可得利益损失，因本案之买卖合同无效，故不产生可得利益损失，云昂公司该主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。由此，原审法院对云昂公司的评估申请亦不予准许。对青春公司主张的房屋使用费，鉴于合同被认定无效，云昂公司亦认可青春公司并未收取系争房屋的使用费，故云昂公司应支付实际使用系争房屋期间的使用费。对云昂公司关于根据合同约定，在青春公司未办出产证前其享有房屋的永久使用权，故其不应承担使用费的主张，原审法院认为，上述约定系基于双方合同继续履行、云昂公司已支付相应对价的情况下适用，现系争买卖合同已被法院认定为无效，故该约定不适用于合同无效的后果处理。对使用费的标准，青春公司主张按照2005年12月19日四方《确认书》约定的租金标准，按照系争房屋所占面积比例进行计算，鉴于该租金标准能够反映合理的市场价格，故对青春公司该主张原审法院予以支持。云昂公司虽然对该租金标准有异议，但对此未提供相应证据，原审法院不予采信。虽然现系争房屋的实际使用人为案外人上海新丁香公司，鉴于根据上述《确认书》的约定，在系争买卖合同被认定为无效前，云昂公司作为系争房屋的权利人对承租人享有相应权利，故本案房屋使用费的处理以判决生效日期为截止点，判决生效后则由青春公司与承租人自行结算租金。对合同无效的其余后果，鉴于双方当事人均不要求法院处理，此可由双方另行解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，于2010年12月20日作出如下判决：一、温州云昂贸易有限公司与上海青春实业有限公司于2005年5月8日就上海市闵行区莘庄镇青春村莘松路855号房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、上海青春实业有限公司应于判决生效之日起十五日内返还温州云昂贸易有限公司人民币12,200,000元；三、上海青春实业有限公司应于判决生效之日起十五日内支付温州云昂贸易有限公司以人民币5,000,000元为本金自2005年7月19日起、以人民币2,500,000元为本金自2005年7月22日起、以人民币5,000,000元为本金自2005年8月23日起、以人民币5,000,000元为本金自2005年9月6日起，均计至2007年10月17日止；以人民币13,140,000元为本金自2007年10月18日起至2007年11月9日止；以人民币12,200,000元为本金自2007年11月10日起至判决生效之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算利息；四、温州云昂贸易有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海青春实业有限公司自2005年1月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，其中2005年1月1日至2009年12月31日的使用费为人民币7,440,750元，2010年1月1日起至判决生效之日止的使用费以上海青春实业有限公司、案外人上海中展实业投资有限公司、温州云昂贸易有限公司（原名温州新丁香投资发展有限公司）、案外人朱明明于2005年12月19日《确认书》约定的租金标准、按33.07%的比例计算；五、驳回温州云昂贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币304,300元、保全费人民币5,000元，合计人民币309,300元，由温州云昂贸易有限公司与上海青春实业有限公司各半负担人民币154,650元。
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