(2011)深中法民五终字第1573号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1573号
上诉人（原审被告）：深圳市英龙物业管理有限公司。
法定代表人：吴友和，董事长。
委托代理人：文锦尚，广东国智律师事务所律师。
委托代理人：蓝曼，广东国智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张志成。
委托代理人：于非林，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：包旭兰，系公民代理。
上诉人深圳市英龙物业管理有限公司与被上诉人张志成因排除妨害纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第289号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市土地房产交易中心（以下简称交易中心）受深圳市福田区人民法院的委托，于2010年11月4日公开拍卖位于深圳市福田区深南路与泰然九路交汇处英龙展业大厦710、711、712、713、714、715、716、717、718号房产（以下简称涉案房产），建筑面积624.83平方米（最终面积以房地产权登记部门登记面积为准）。张志成通过拍卖程序竞得了上述涉案房产。同日，张志成（买受人）与交易中心（拍卖人）签订一份《拍卖成交确认书》称，买受人在拍卖前已认真审阅了本次拍卖的有关文件资料，并对拍卖物内容及拍卖物现状无异议。该确认书"标的物附记"第四条载明水、电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务的处理，由买受人承担。2010年11月22日，深圳市福田区人民法院出具（2009）深福法执字第4624－4632号之二民事裁定书，确认张志成以1459万元竞得被执行人郑宏伟名下的涉案房产，并解除对涉案房产的查封。2010年12月15日，张志成委托广东国晖律师事务所通过邮政特快专递的方式向深圳市英龙物业管理有限公司邮寄一份律师函，内容大致为：张志成通过竞拍方式于2010年11月4日取得涉案房产的房屋产权，深圳市福田区人民法院也出具民事裁定书确认该事实；张志成随即向深圳市英龙物业管理有限公司提出入伙申请，但深圳市英龙物业管理有限公司至今未予办理，张志成作为涉案房产的合法产权人，依法享有对自有房屋的占有、使用和收益的权利，深圳市英龙物业管理有限公司拒不为张志成办理入伙手续的行为，损害了张志成的合法权利，应承担相应的法律责任；特函告深圳市英龙物业管理有限公司于2010年12月20日前无条件为张志成办理相关入伙手续。但深圳市英龙物业管理有限公司否认收到该份律师函。2011年1月24日，深圳市福田区人民法院向深圳市英龙物业管理有限公司发出一份（2009）深福法执字第4624－4632号通知书称，原审法院受理平安银行股份有限公司深圳华新支行申请执行被执行人郑宏伟借款合同纠纷九案，被执行人郑宏伟名下涉案房产已拍卖成交，张志成竞得涉案房产，现通知深圳市英龙物业管理有限公司，如深圳市英龙物业管理有限公司与原业主有未了债务，可另寻法律途径解决，不得阻挠张志成入住，否则将依法追究深圳市英龙物业管理有限公司及直接责任人员的法律责任。为证明因深圳市英龙物业管理有限公司拒绝办理入伙手续给张志成造成的损失，张志成提交了加油发票、物业管理公司定额发票以及出租车专用发票，上述费用共857.6元。《深圳市2010年房屋租赁指导租金》规定，涉案房产所在地段商业用途房产租金标准为每月每平方米95元，办公用途房产租金标准为每月每平方米75元。涉案房产为办公用途房产。原审法院另查明，2004年9月19日，深圳市英龙物业管理有限公司与案外人郑宏伟签订一份《前期物业管理协议》，约定深圳市英龙物业管理有限公司对包括涉案房产在内的英龙展业大厦7层01－18号房产提供物业管理服务，合同期限为5年，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时，该协议终止。该协议详细约定了双方的其他具体权利义务关系。以上事实有深圳市房地产拍卖成交确认书、律师函、特快专递凭证、深圳市2010年房屋租赁指导租金、民事裁定书、（2009）深福法执字第4624－4632号通知书、前期物业管理协议和庭审笔录等证据证实。
张志成在原审中的诉讼请求为：1.深圳市英龙物业管理有限公司停止侵权，无条件为张志成办理入伙手续；2.深圳市英龙物业管理有限公司承担因其侵权给张志成造成的经济损失119575.3元（其中租金损失按照商业用途每月每平方米95元的标准、自2010年11月5日起算，暂计至2011年1月6日为118717.7元；交通费、油费857.6元）；3.深圳市英龙物业管理有限公司承担本案诉讼费用。本案开庭审理时，张志成称诉讼请求第二项租金损失实际计至2011年3月2日，租金损失共227542.3元。
原审法院认为，张志成通过拍卖程序依法取得涉案房产的所有权，依法拥有对自有物业占有、使用、收益的权利。深圳市英龙物业管理有限公司作为涉案房产所在小区的物业服务提供者，有义务为张志成办理入住手续并提供其他相应物业服务。深圳市英龙物业管理有限公司拒绝为张志成办理入住手续，侵害了张志成占有、使用涉案房产的权利，应承担侵权责任。张志成要求深圳市英龙物业管理有限公司无条件为其办理入住手续，符合法律的规定，原审法院予以支持。张志成要求深圳市英龙物业管理有限公司赔偿侵权损失。原审法院认为，深圳市英龙物业管理有限公司拒绝为张志成办理入住手续，造成涉案房产空置，应赔偿房产空置期间的损失。张志成主张按《深圳市2010年房屋租赁指导租金》标准计算该损失，原审法院予以支持。但涉案房产为办公用途房产，张志成主张按商业用途标准每月每平方米95元计算无依据，应调整为按办公用途指导租金标准每月每平方米75元计算。张志成主张自拍卖成交确认书确定的成交日的第二天即2010年11月5日为损失的起始计算日。原审法院认为，张志成未提交证据证明其于该日期前往办理入住手续并遭拒绝。因此，以该日期为计算起点依据不足，原审法院不予采信。原审法院于2011年1月24日向深圳市英龙物业管理有限公司发出的（2009）深福法执字第4624－4632号通知书，该通知书的主要内容为告知深圳市英龙物业管理有限公司不得阻挠张志成入住。张志成称该通知书为其入住申请遭到阻挠后请求原审法院发出。从该通知的内容上判断，张志成所述事实合理，原审法院采信该主张。因此，以该通知作出之日为计算损失的起点较为合理。综上，张志成房产空置期间的损失为房产面积624.83平方米×75元×1.27（2011年1月24日至3月2日共38天÷30天）＝59515.06元。张志成要求深圳市英龙物业管理有限公司赔偿侵权造成的交通费、油费损失857.6元依据不足，原审法院不予支持。深圳市英龙物业管理有限公司辩称张志成未付清原业主未了债务，其有权拒绝为张志成办理入住手续。原审法院认为，原业主未了债务的清偿基于债权关系，张志成办理入住手续基于物权关系，两个事件基于两个不同的法律关系，深圳市英龙物业管理有限公司无权以此为由拒绝为张志成办理入住手续。其与原业主未了债务可另寻法律途径解决。因此，深圳市英龙物业管理有限公司的抗辩理由不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、深圳市英龙物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内无条件为张志成办理深圳市福田区深南路与泰然九路交汇处英龙展业大厦710、711、712、713、714、715、716、717、718号房产的入住手续；二、深圳市英龙物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿张志成房产空置损失59515.06元；三、驳回张志成的其他诉讼请求。如果深圳市英龙物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果深圳市英龙物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行为张志成办理入住手续的义务，则应当支付迟延履行金。案件受理费4726元（已由张志成预交），因适用简易程序审理减半收取2363元，由张志成承担1747.3元，深圳市英龙物业管理有限公司承担615.7元。
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