(2011)深中法民五终字第1573号(2)
上诉人深圳市英龙物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2011)深福法民三初字第289号民事判决，判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人已非涉案房产的合法所有权人，无权以涉案房产所有权人身份向上诉人主张任何权利。根据深圳市房地产权登记中心登记信息显示，2011年2月14日登记的涉案房产权利人为范惠兰。由于被上诉人一审阶段已经不是涉案房产的所有权人，对涉案房产其依法不享有占有、使用、收益和处分的权利，其无权要求上诉人为其办理涉案房产的入住手续和赔偿任何损失。二、被上诉人通过竞拍方式取得涉案房产的产权，属于二手业主，不存在所谓的办理"入住"的问题。上诉人作为物业管理公司，仅是依法为业主提供相应的物业管理服务，没有义务为被上诉人办理入住手续。一审认定"被告拒绝为原告办理入住手续，侵害了原告占有、使用涉案房产的权利，应承担侵权责任"，属认定事实不清，导致适用法律错误。首先，建设单位已在2004年为涉案房产一手业主郑宏伟办理了入住手续，履行了办理入住的义务。"入住"一般是指在房屋买卖合同约定的时间内，第一手业主收到建设单位的入住通知并办妥相关入住交接手续，办理入住手续主要针对的是建设单位与第一手业主的不动产交付，是建设单位依据房屋买卖合同产生的义务，而非物业管理公司的义务。本案涉案房产的第一手业主郑宏伟已根据建设单位"深圳市英龙建安有限公司"的《入伙通知书》在2004年9月19日办理了入住手续。其次，对于房产产权发生转移的，物业管理公司依法仅需根据业主的通知办理登记备案手续，而不存在所谓的为二手业主办理"入住"手续的问题。根据相关物业管理条例的规定，物业管理公司是根据建设单位或业主委员会的委托，提供物业管理服务，其中并没有为业主办理入住手续这一服务。对于房产转让的，业主应通知物业管理公司，物业管理公司仅负有登记备案的义务。本案中，被上诉人经拍卖取得涉案房产，属二手业主，其有权直接入住涉案房产，即使其要求入住，也应该是向上一手业主(即郑宏伟)提出主张，而不是向物业公司提出，上诉人没有义务也无权为其办理入住手续。最后，上诉人从未阻止被上诉人入住涉案房产。如上所述，关于涉案房产的入住问题，是建设单位和第一手业主、第一手业主和第二手业主之间的问题，与物业管理公司无关，物业管理公司仅需履行房产转让、出租的登记备案手续，提供物业管理服务。如被上诉人是涉案房产的合法产权人，其应该持有涉案房产的钥匙，完全可自由入住涉案房产，不存在物业管理公司阻止其入住的问题，被上诉人没有任何证据证明上诉人阻挠其入住。反之，是被上诉人根本就没有入住的意愿，而是在短时间内把涉案房产转让给了范慧兰。范慧兰持有该房产后，于2011年3月2日向上诉人申请对涉案房产装修，并已进场装修。
被上诉人张志成答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查明，涉案九套房屋于2011年2月14日登记在案外人范惠兰名下。
本院认为，被上诉人通过拍卖程序依法取得涉案房产的所有权，依法拥有对自有物业占有、使用、收益的权利。上诉人作为涉案房产所在小区的物业服务提供者，有义务为被上诉人办理入住手续并提供其他相应物业服务。上诉人一审答辩中称，涉案房屋尚欠交物业管理费、本体维修基金、电费和滞纳金共382073.05元，上诉人已多次追索，但被上诉人拒不缴纳上述费用，其有权拒绝为被上诉人办理入伙手续。根据上诉人的上述陈述，结合2010年12月15日被上诉人委托广东国晖律师事务所向上诉人发出的律师函及2011年1月24日原审法院向上诉人发出的（2009）深福法执字第4624－4632号通知书，上述证据已形成完整的证据链，足以证明上诉人存在阻止被上诉人入住涉案房产的事实。上诉人称其从未阻止被上诉人入住涉案房产，没有事实依据，本院不予采信。上诉人拒绝为被上诉人办理入住手续，侵害了被上诉人占有、使用涉案房产的权利，原审法院据此判令上诉人赔偿被上诉人房产空置期间的损失正确，本院予以维持。但涉案房屋已于2011年2月14日转移登记在案外人范惠兰名下，被上诉人请求上诉人办理涉案房屋的入住手续及赔偿2011年2月14日之后的房产空置损失，没有事实依据，本院不予支持。原审判令上诉人为被上诉人办理入住手续及赔偿被上诉人2011年2月14日后的房屋空置损失，属认定事实不清，本院予以纠正。经计算，上诉人应当支付被上诉人房产空置损失金额为32803.57元（624.83×75×21÷30）。综上，上诉人的部分上诉理由有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第289号民事判决第一、三项；
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