(2011)深中法民五终字第1718号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1718号
上诉人（原审被告）：深圳市讯汇投资咨询有限公司。
法定代表人：李翠，董事长。
上诉人（原审被告）：陈映玲。
两上诉人共同委托代理人：徐享娥，广东新东方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方萍。
委托代理人：俞晓平，广东圣天祥律师事务所律师。
上诉人陈映玲、深圳市讯汇投资咨询有限公司与被上诉人方萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第791号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，讼争房屋系位于深圳市福田区莲花西路枫丹雅苑，建筑面积130.27平方米，房屋性质为是商品房，房屋用途为住宅，登记价827907元。该房于2002年7月31日登记在方萍名下 ，并抵押于中国农业银行深圳分行营业部。2010年6月1日，就讼争房屋，方萍出具《委托书》，委托盛世海基、黄振宇、李翠、陈映玲、唐晓勤为受托人，委托期限为2010年6月1日至2011年5月31日，委托事项包括：到银行申请转按揭贷款（又称赎楼贷款）手续；到银行办理申请提前还清楼款；到银行或土地房产交易中心办理上述房产的资金监管手续；到担保公司办理上述房产赎楼贷款担保、融资的相关手续；收取上述房产的售楼款，购买方的银行按揭贷款、抵押贷款等事项，将上述款项全部放在受托人指定账户；出售或转让上述房产有关手续，到国土房产部门、地产中介机构签署、变更房产买卖合同、协议等相关文件等。该《委托书》于当日在广东省深圳市深圳公证处办理了公证手续，编号为（2010）深证字第86039号。2010年6月4日，方萍与刘振华签订一份《抵押合同》，约定方萍将讼争房屋作为深圳市美联保险经纪有限公司向刘振华借款200万元的担保，抵押给案外人刘振华，该项抵押于2011年1月11日被注销。2011年1月11日，陈映玲以方萍代理人的名义与深圳市讯汇投资咨询有限公司签订《深圳市二手房买卖合同》，约定深圳市讯汇投资咨询有限公司以827907元的价格购入涉案房产。2011年1月17日，涉案房产产权由方萍名下转移登记至深圳市讯汇投资咨询有限公司名下。但方萍并未实际收到该售楼款。一审庭审时，陈映玲、深圳市讯汇投资咨询有限公司确认更换了涉案房屋的门锁。原审法院另查明：深圳市讯汇投资咨询有限公司成立于2008年10月17日。2010年10月12日，深圳市讯汇投资咨询有限公司法定代表人由陈守胜变更为李翠，其成员包括：谢辉雄（总经理、董事）、林国斌（董事）、李翠（董事长）、陈辉港（监事）。深圳市盛世海基担保有限公司成立于2009年2月6日，法定代表人为林国斌。2011年1月16日，其成员变更为刘青（董事）、林国斌（总经理、董事长）、刘增才（监事）、赵英（监事）、时振波（董事）、韩素芬（监事）、张文辉（监事）、李翠（董事）。原审法院还查明：2010年度涉案房屋所在地段同类型房屋指导租金标准为每月每平方米40元。以上事实有房地产证、委托书、《深圳市二手房买卖合同》、产权资料电脑查询结果表、农业银行还款清单、抵押合同等证据及一审庭审笔录证实。
方萍在原审中的诉讼请求为：1、撤销（2010）深证字第86039号《公证书》；2、依法撤销深（福）房现买字第（2011）第1003号《深圳市二手房买卖合同》，由深圳市讯汇投资咨询有限公司立即将深圳市福田区莲花西路枫丹雅苑某房产产权返还给方萍，并赔偿方萍的损失；3、陈映玲对深圳市讯汇投资咨询有限公司的上述返还义务和赔偿义务承担连带责任；4、陈映玲、深圳市讯汇投资咨询有限公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，方萍于2010年6月1日出具的编号为深证字第86039号《公证书》的委托内容是其真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力。方萍系具完全民事行为能力的自然人，应对自己做出的民事行为承担相应的法律后果，且在本案中，方萍亦未提交证据证明其在向陈映玲出具《委托书》时存在重大误解或者显失公平等法定撤销事由，方萍请求撤销该《委托书》没有事实和法律依据，原审法院不予支持。根据民法通则和合同法的有关规定，委托代理是代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事行为，被代理人对代理人的代理行为直接承受其法律效果的制度。代理人在代理权限内以被代理人名义对外实施民事行为时，应对被代理人尽忠实勤勉的义务。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和当事人负连带责任。自2009年初以来，我国房地产价格出现了较大幅度上涨，具体到深圳的房地产价格，也发生的了较大的涨幅。而本案中，陈映玲、深圳市讯汇投资咨询有限公司转让系按照原房地产登记价格，明显低于众所周知的市场交易价格，且陈映玲转让涉案房屋时并未就转让价格征得方萍的同意，李翠作为深圳市讯汇投资咨询有限公司的法定代表人，在深圳市讯汇投资咨询有限公司受让涉案房屋时也未告知方萍，因此陈映玲、深圳市讯汇投资咨询有限公司转让涉案房屋构成恶意，已经损害了方萍的合法利益，故其转让行为应认定为无效。陈映玲和深圳市讯汇投资咨询有限公司的法定代表人李翠同为方萍的受托人，陈映玲以方萍代理人的名义与深圳市讯汇投资咨询有限公司签订《深圳市二手房买卖合同》，也构成自己代理，应为无效。一审庭审时，深圳市讯汇投资咨询有限公司确认更换了涉案房屋的门锁，但却未举证证明其更换门锁的行为已经征得了方萍的同意，故其更换门锁的行为影响了方萍对涉案房屋的使用，依法应向方萍承担相应的赔偿责任。因双方均未举证证明深圳市讯汇投资咨询有限公司更换涉案房屋门锁的具体时间，故深圳市讯汇投资咨询有限公司应自涉案房产产权转移至其名下之日起按照同期同地段房屋指导租金标准向方萍支付租金损失至2011年3月1日（起诉之日）。此后的租金损失，因无法确定深圳市讯汇投资咨询有限公司侵权的持续时间，且方萍亦未缴纳相关诉讼费用，因此，方萍可待深圳市讯汇投资咨询有限公司侵权行为持续的期间确定后，再另循法律途径主张权利，原审法院对方萍主张的自2011年3月1日起赔偿主张，不予处理。关于方萍主张的担保利息损失，也因该损失目前尚未实际发生，方萍可待该损失实际发生后，再另行主张权利，对该损失原审法院在本案亦不予处理。陈映玲在明知李翠系深圳市讯汇投资咨询有限公司法定代表人的情况下，仍然与深圳市讯汇投资咨询有限公司签订《深圳市二手房买卖合同》，其行为足以让人相信构成恶意串通，损害了被代理人的合法权益，故其应对深圳市讯汇投资咨询有限公司的上述赔偿义务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、第六十六条第三款、第一百零六条第二款、第一百三十条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈映玲以方萍代理人的名义与深圳市讯汇投资咨询有限公司签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；二、深圳市讯汇投资咨询有限公司应于本判决书生效之日起10日内将位于深圳市福田区莲花西路枫丹雅苑D座10E号房产产权转移登记至方萍名下；三、深圳市讯汇投资咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内向方萍支付租金损失7444元（计算方式为：参照2010年房屋同地段房屋每月每平方米40元的指导租金标准，从2011年1月17日计算至2011年3月1日）；四、陈映玲对深圳市讯汇投资咨询有限公司的上述赔偿义务承担连带清偿责任；五、驳回方萍的其他诉讼请求。如陈映玲、深圳市讯汇投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12079元，因本案适用简易程序审理，减半收取6039.5元，财产保全费4659元（受理费、保全费均已由方萍预交），均由深圳市讯汇投资咨询有限公司负担，陈映玲对深圳市讯汇投资咨询有限公司负担的受理费、财产保全费承担连带清偿责任。
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