(2011)深中法民五终字第1719号
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第1719号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴家兴。
委托代理人：敖志和，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：尤秋红。
委托代理人：苏茂先，广东蛇口律师事务所律师。
委托代理人：陈宝淇，广东蛇口律师事务所实习律师。
原审第三人：邓云英。
上诉人吴家兴与被上诉人尤秋红因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第228号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，吴家兴与案外人林旭芬于1990年12月10日登记结婚。讼争房屋系位于深圳市福田区华强北路的赛格广场某房，建筑面积28.64平方米，房屋用途为商业，于2005年9月8日登记在吴家兴个人名下。
2010年3月1日，尤秋红（买方）与吴家兴（卖方）在深圳市成宏房地产经纪有限公司（以下简称成宏地产）的促成下签订了一份编号为0004076《房地产买卖合同》，约定：卖方将讼争房地产以180万元的价格转让给买方；卖方应在合同签订后1日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起1日内将房地产证原件交予第三方，以办理过户；合同签订时，买方支付定金3万元，双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交房保证金，此款托管在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约交付房产三日内，由第三方无息退还给卖方；买方须于2010年3月3日之前支付首期款90万元，并到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户；买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记日起1日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让成交价10%的违约金；在合同履行过程中发生纠纷的，双方应协商解决，协商不成的，买卖双方向深圳仲裁委员会申请仲裁。合同签订当日，尤秋红向吴家兴交付了3万元定金，尤秋红向成宏地产交付了1万元交房押金，吴家兴向尤秋红出具了"收到4万元定金"的收据，成宏地产向吴家兴出具了"收到监管的1万元交房押金"的收据。2010年3月3日，尤秋红（乙方）、吴家兴（甲方）与深发展银行总行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定乙方将86万元首期款以转账方式存入丙方的监管账户，监管期限至监管终止事由实现为止，监管期限内，甲乙任何一方不得提前支取；监管期间，甲乙双方可以到银行共同办理监管终止手续。当日，尤秋红将86万元首期款存入深发展银行总行的二手楼资金监管专用账户。2010年3月5日，尤秋红取得深发展银行总行出具的《贷款确认书》。该行同意在尤秋红符合借款人基本条件、如实提供贷款所需资料、国土局核发尤秋红名下的房地产证、办妥抵押权登记等手续后，向尤秋红发放贷款90万元。原审法院另查，吴家兴与尤秋红签订合同时，吴家兴未取得讼争房屋共有人林旭芬的同意。合同签订几日后，尤秋红已知晓吴家兴的妻子不同意转让讼争房屋。2010年3月9日，尤秋红以吴家兴明确表示不将讼争房屋出售给尤秋红为由，向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决吴家兴将讼争房屋过户给尤秋红、吴家兴支付逾期交付房屋及过户的违约金、吴家兴支付律师费18万元。尤秋红预交了仲裁费38150元。2010年3月15日，尤秋红向原审法院申请仲裁程序中的财产保全时，预交了财产保全费4820元。2010年5月19日，深圳仲裁委员会作出（2010）深仲裁字第324号裁决书，裁决吴家兴在裁决发生法律效力之日起7日内将讼争房屋过户到尤秋红名下、驳回尤秋红逾期交房和过户违约金的诉讼请求、吴家兴向尤秋红支付支出的律师费9万元、吴家兴向尤秋红支付仲裁费34335元。（2010）深仲裁字第324号裁决书发生法律效力后，因吴家兴未能将讼争房屋过户给尤秋红，尤秋红申请强制执行，吴家兴向本院申请撤销该裁决，吴家兴后于2010年9月25日向该院申请撤回撤销该裁决的申请，并于2010年10月13日得到该院的准许。后，吴家兴又向本院申请不予执行该裁决。2010年12月8日，本院作出（2010）深中法民五终字第89号民事裁定书，认为裁决吴家兴将讼争房屋过户给尤秋红侵害了共有人林旭芬的利益，合同不能继续履行，裁定不予执行该裁决，告知尤秋红可另行向吴家兴主张违约责任。2010年12月24日，具有二级的房地产价格评估资质的深圳市国政房地产评估有限公司（以下简称国政房地产评估公司）受尤秋红委托，估价确定讼争房屋在2010年12月23日的公开市场价值为2434400元。原审法院再查，2010年6月，在未将讼争房屋过户给尤秋红后，吴家兴将讼争房屋出租给第三人邓云英。2010年7月，尤秋红再次向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求吴家兴支付逾期交房和办证的违约金、支付垫付的前案财产保全费和本案财产保全费、支付律师费。吴家兴提出反请求，预交了反请求的仲裁费36350元。2011年3月4日，吴家兴向深圳仲裁委员会提交撤回仲裁申请书。2011年3月16日，深圳仲裁委员会作出（2011）深仲裁字第84号撤案决定书，决定撤销该仲裁案，反请求的仲裁费36350元由吴家兴承担。双方因合同不能继续履行，吴家兴应如何承担违约责任，协商未果，遂诉至原审法院。以上事实有房地产买卖合同、房地产证、收据、二手楼交易资金监管协议、深发展银行转账凭条、贷款确认书、仲裁申请书、（2010）深仲裁字第324号裁决书、（2010）深中法民五终字第62号民事裁定书、（2010）深中法民五终字第89号民事裁定书、仲裁费发票、诉讼费专用票据、房地产估价咨询报告、仲裁反请求申请书、（2011）深仲裁字第84号撤案决定书、一审庭审笔录等证据证实。
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