(2011)深中法民五终字第1719号(2)
尤秋红在原审中的诉讼请求为：1、吴家兴向尤秋红支付违约金18万元；2、吴家兴支付尤秋红租金损失99000元、律师费18万元、仲裁费38150元、房屋差价损失634400元、监管的86万元首期款和已支付的定金4万元在2010年3月5日至2010年12月31日的利息损失41561元、退还定金4万元，扣除第一项诉讼请求违约金18万元后，该项请求的金额为853111元，两项1033111元；3、吴家兴承担案件受理费及财产保全费。
吴家兴在原审中的反诉请求为：尤秋红赔偿吴家兴仲裁费损失36350元。
原审法院认为，尤秋红与吴家兴签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。合同签订后，尤秋红已履行了支付3万元定金、1万元交房保证金、支付86万元首期款到银行监管账户和取得银行发放90万元贷款的承诺的义务。吴家兴因其妻子讼争房屋的共有人不同意卖房，已不能继续履行合同，吴家兴的行为已构成根本违约，应按约承担违约责任。按照合同约定，如卖方收取定金后违约，买方有权要求卖方支付转让价10%的违约金。尤秋红诉请吴家兴支付讼争房屋转让成交价10%的违约金18万元，符合合同约定，原审法院予以支持。定金是双方对合同履行的担保。合同因吴家兴的原因不能继续履行后，吴家兴应将直接收取的3万元定金退还给尤秋红，并支付占有期间的利息。交房押金是担保吴家兴作为卖方在交付讼争房屋给尤秋红时，结清讼争房屋的物业管理费、水电煤气等费用。合同现已不能履行，交房押金也无实际意义。吴家兴虽未实际占有1万元交房押金，但由其在向尤秋红开具收据后交由成宏地产托管，在合同不能履行后，吴家兴应先将该笔1万元交房押金退还给尤秋红，然后凭持有的成宏地产向其出具的收据，向成宏地产要求返还。合同是双方的真实意思表示，应予以尊重。吴家兴抗辩约定的转让成交价10%的违约金过分高于尤秋红实际遭受的损失，应予减少，依据不足，原审法院不予采纳。根据物权法的有关规定，除共有人之间另有约定外，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意。本案中，讼争房屋属于吴家兴与林旭芬的夫妻共同财产，林旭芬不同意吴家兴向尤秋红出售讼争房屋。由于林旭芬对讼争房屋享有共有权，根据物权的优先效力，林旭芬对讼争房屋的物权优先于尤秋红依据合同享有的债权，尤秋红与吴家兴签订的房地产买卖合同因继续履行将侵害林旭芬的共有权利益，已不能履行。违约金主具补偿性、兼具惩罚性。合同签订几日后，尤秋红即已知晓因讼争房屋的共有人不同意卖房。合同约定转让成交价10%的违约金18万元已足以赔偿尤秋红在短短几日内因房价上涨所遭受的损失。尤秋红主张18万元之外的房屋差价损失，属于因自己原因造成的扩大损失，不得要求吴家兴赔偿。且尤秋红单方委托国政房地产评估公司对讼争房屋在2010年12月23日的市场价值进行评估，存在评估时点不当、证据效力较弱的问题。尤秋红诉请吴家兴赔偿634400元的房屋差价损失，不能成立，原审法院不予支持。在合同存在法律障碍不能继续履行，吴家兴明确表示不能履行合同的情形下，尤秋红自行收取86万元首期款的资金监管手续不当，其请求86万元首期款的利息，不能成立，原审法院不予支持，尤秋红委托律师向深圳仲裁委员会提请仲裁，要求裁决吴家兴将讼争房屋过户至尤秋红名下不当。（2010）深仲裁字第324号裁决书也已依法被深圳市中级人民法院裁定不予执行。尤秋红虽提交了委托代理合同和律师费发票，但没有提交银行转账付款的有关证据，不足以证明其已支付了律师费18万元。尤秋红由此需支付的律师费、已支付的仲裁费和在仲裁程序中支付的财产保全费，应自行承担。尤秋红诉请吴家兴赔偿律师费损失、仲裁费损失和财产保全费损失，依据不足，原审法院不予支持。尤秋红主张的租金损失是建立在吴家兴将讼争房屋过户，尤秋红成为讼争房屋的所有权人的基础上的。因合同不能继续履行，尤秋红已不能取得讼争房屋的所有权。尤秋红主张的租金损失，依据不足，原审法院不予支持。
吴家兴在尤秋红于2010年7月提请仲裁中的反请求，是自愿撤回的，深圳仲裁委员会也明确反诉仲裁费由吴家兴承担。吴家兴反诉请求尤秋红赔偿仲裁反请求的仲裁费损失，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、第一百一十九条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴家兴应于本判决发生法律效力之日起10日内向尤秋红支付违约金180000元；二、吴家兴应于本判决发生法律效力之日起10日内向尤秋红退还定金30000元、交房押金10000元及支付利息（以40000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2010年3月5日起，至本判决指定的履行期限届满之日止）；三、驳回尤秋红的其他诉讼请求；四、驳回吴家兴的反诉请求。如吴家兴未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14098元、财产保全费5000元，已由尤秋红预交，由尤秋红负担14891元，吴家兴负担4207元。反诉案件受理费354元，已由吴家兴预交，由吴家兴负担。
总共4页
[1] 2
[3] [4] 上一页 下一页